부동산등기법 강의 노트 031 :: 권리소멸약정, 금지사항 부기등기, 특약사항

 

권리소멸약정의 등기

등기원인에 권리의 소멸에 관한 약정이 있을 경우, 그 약정에 관한 등기를 신청할 수 있다. 등기원인인 법률행위에 해제조건이나 종기를 붙인 것이다.

등기원인행위와 동일한 계약에서 부가되어야 하고 → 별개의 계약에 의한 권리소멸의 약정은 등기사항이 아니다. 동시에 해야 한다.

신청인 → 권리소멸의 약정등기는 신청서를 별건으로 접수하지 않고, 등기신청서에 특약사항으로 기재한다.

등기원인에 권리소멸의 약정이 있다고 해서 반드시 등기를 신청해야 하는 것은 아니고, 당사자가 신청하는 경우에만 이를 등기할 수 있다.

 

등기의 실행

권리취득등기에 부기등기로 한다. 전매제한을 위한 권리소멸의 약정은 신청서에 기재하고 권리취득의 등기에 부기되어야 효력이 있다.

이와 동시에 별개의 신청서에 의해 환매특약의 등기를 신청할 수도 있다.

 

등기의 말소

권리소멸약정의 부기등기 → 그 권리가 소멸하여 권리취득등기를 말소할 때에는 이를 직권으로 말소한다.

권리소멸의 약정등기가 기록된 경우 → 그 권리가 소멸하면, 등기권리자는 그 사실을 증명하여 단독으로 등기의 말소를 신청할 수 있다.

 

특별법에 의한 특약사항 등의 등기

국유재산을 용도를 지정하여 매각하고 소유권이전등기 → 매수자가 지정된 날짜가 지나도 그 용도에 사용하지 않거나, 지정된 용도에 제공 후 지정된 기간에 그 용도를 폐지한 경우 → 해당 매매계약을 해제한다는 특약사항은 등기할 수 있다.

국유재산을 양여하고 소유권이전등기를 하는 경우 → 양여부동산의 반환, 원상회복 및 손해배상에 관한 특약사항은 등기할 수 있다.

위 특약사항이 효력을 상실하면 → 현재 소유권의 등기명의인은 소관청의 확인서 등, 특약의 효력상실의 증명서면을 첨부하여 특약등기를 말소신청을 한다.

 

공유수면법에 따라 매립면허를 받은 자가 취득한 매립지, 국가가 취득한 잔여매립지, 국가나 지자체, 정부투자기관이 매립승인(협의)을 얻어 취득한 매립지 → 소유권보존등기시 소유권행사의 제한사항을 기재하고, 등기관은 소유권보존등기시 직권으로 소유권행사의 제한에 관한 사항을 부기한다.

직권으로 부기되므로 금지사항등기에는 접수번호가 기재되지 않는다.

부기등기의 말소신청 → 등기부의 준공인가일로부터 10년이 경과했는지 확인 후 실행한다.

 

금지사항 부기등기

주택법에 따른 사업주체는 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업으로 건설된 주택 및 대지에 대해서 → 입주예정자의 동의 없이는 양도나 제한물권을 설정, 압류, 가압류, 가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기한다.

 

금지사항 부기등기의 신청

사업주체의 주택건설대지에 금지사항 부기등기의 신청서 → 주택건설사업계획승인서 및 입주자모집공고승인신청을 했다는 관할 관청의 확인서를 첨부한다.

주택의 소유권보존등기 혹은 그 이후에 신청 시 → 입주예정자가 있는 주택에 소유권보존등기를 신청하면서 금지사항 부기등기를 신청한다.

신청서에 금지사항을 기재하고 → 관할 관청이 사업주체의 입주자모집공고안을 승인했다는 확인서와 입주예정자가 있다는 사실을 소명하는 서면을 첨부한다.

건물준공 후에 입주자 모집 시 → 소유권보존등기 후에 입주자모집공고승인신청 → 관할 관청의 확인서를 첨부하여 금지사항 부기등기를 신청한다.

 

주택법에 의한 사업주체가 아닌 경우(재건축조합 등) → 금지사항의 부기등기를 신청할 수 없다. 착오로 등기되면 말소신청할 수 있다.

금지사항 부기등기를 하지 않으면 → 채권자가 가압류나 경매 등을 할 수 있다.

직권보존등기 → 미등기주택의 처분제한의 등기촉탁 → 직권으로 소유권보존등기 → 관할 관청의 확인서가 있더라도 직권으로 금지사항 부기등기는 불가하다.

임대주택 → 금지사항 부기등기를 신청할 수 없다. 있더라도 의미가 없다. 분양주택에만 가능하다.

건설대지상에 멸실예정인 대지권등기가 된 구분건물이 존재 → 그 구분건물이나 대지권이 있는 대지에 금지사항의 부기등기를 신청할 수 없다.

먼저 분리처분가능 규약(공정증서)를 첨부정보로 제공하고 → 구분건물에 대한 대지권변경등기(말소)를 신청해야 한다.

 

금지사항 부기등기 이후 → 그 대지나 주택에 입주예정자의 동의 없이 소유권이전등기신청, 제한물권등기신청, 압류, 가압류, 가처분 등의 등기촉탁이 있는 경우 → 등기관이 그 등기신청(촉탁)을 각하한다.

주택건설 및 구입자금융자를 위한 근저당권설정등기, 사업주체가 파산 등의 이유로 변경된 경우, 입주예정자 앞으로 소유권이전등기를 한 경우, 주택도시보증공사 앞으로 신탁하는 경우(아무도 분양신청을 하지 않았을 때) → 등기신청(촉탁)을 수리한다.

 

금지사항 부기등기의 말소 → 사업계획승인의 취소(신청말소), 입주예정자 앞으로 소유권이전등기신청(직권말소), 사업주체가 입주예정자에게 입주가능일을 통보(60일 경과 후 신청), 금기사항의 부기등기 후 해당 부동산이 매각(촉탁), 입주예정자가 없는 경우(사업주체가 신청), 사업주체가 변경(직권말소), 주택건설대지를 주택도시보증공사에 신탁(직권말소)한 경우가 해당된다.

 

주택의 전매행위 제한에 따른 금지사항의 부기등기

사업주체가 건설 및 공급하는 주택이나 주택의 입주자로 선정된 지위로서 → 투기과열지구, 분양가상한제, 공공택지의 경우 → 10년 이내의 범위에서 정해진 기간이 지나기 전에는 그 주택이나 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.

사업주체가 투기과열지구, 분양가상한제, 공공택지에 해당하는 주택을 공급할 경우 → 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없다는 소유권에 관한 등기에 부기등기를 해야 한다.

전매제한이 경과한 경우 → 현재 소유권의 등기명의인은 그 기간이 경과한 사실을 증명하는 서면을 첨부하여 금지사항 부기등기의 말소를 신청할 수 있다.

 

임대주택법에 따른 금지사항의 등기(삭제)

주택건설사업으로 건설된 임대주택 → 분양전환 이전까지 저당권, 가등기담보 등 담보물권 설정행위, 전세권이나 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위를 하여서는 안된다는 규정은 삭제되었다.

구 임대주택법 제18조 제2항의 금지사항 부기등기가 마쳐진 임대주택에 대하여는 양도가 금지되는 것은 아니므로 → 신탁을 원인으로 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사 명의의 소유권이전등기 및 신탁등기를 신청할 수 있다.

 

주상복합건축물

대지(토지) → 건축될 주상복합건축물에 주택이 30세대(다세대주택, 단지형 연립주택은 50세대) 이상인 경우 → 금지사항 부기등기를 신청할 수 있다.

금지사항 부기등기 → 전유부분 중 주택에 대해서만 신청한다. 상가나 오피스텔은 불가하다.

대지에 대한 금지사항 부기등기의 변경등기 → 주택 외의 시설의 대지권비율(일부 말소의 변경등기)만큼 말소하는 등기와 주상복합건축물의 소유권보존등기(후행)를 동시에 신청한다.

 

사업주체가 지역 및 직장주택조합인 경우

대지에 대해 사업계획승인신청을 했다는 관할 관청의 확인서 또는 사업계획승인서를 첨부하여 → 입주자모집공고 승인신청 전에도 금지사항 부기등기를 신청할 수 있다.

 

금지사항 부기등기를 할 수 없는 경우

금지사항 부기등기를 신청한 부동산이 사업주체의 소유명의가 아닌 경우 또는 아래의 경우에 해당하면 할 수 없다.

대지 → 사업주체가 국가, 지자체, 한국토지주택공사, 지방공사인 경우, 조합원이 주택조합에 대지를 신탁하여 신탁등기를 한 경우, 대지에 저당권, 가등기담보권, 전세권, 지상권, 등기되는 부동산임차권이 설정된 경우이다.

주택 → 해당 주택의 입주자로 선정된 지위를 취득한 자가 없는 경우이다.

 

한국주택금융공사법에 따른 금지사항 부기등기

주택담보노후연금보증을 받은 자 → 그 담보주택에 저당권설정과 동시에 한국주택금융공사의 동의 없이는 제한물권을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 및 임대차 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기해야 한다.

신청서 → 해당 주택이 주택담보노후연금보증의 담보주택임을 증명하는 한국주택공사의 서면을 첨부해야 한다.

부기등기의 말소 → 말소등기 신청서에 한국주택금융공사의 동의가 있음을 증명하는 서면을 첨부한다.

저당권의 실행으로 매각된 경우 → 매각의 소유권이전등기를 촉탁 + 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기도 촉탁한다.

 

상수원보호구역에 따른 금지사항 부기등기

주민지원사업으로 취득한 토지 등 부동산의 소유권이전등기(소유권보존등기)에 → 관리청의 동의 없이 양도하거나, 제한물권을 설정하거나, 압류, 가압류, 가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산이라는 뜻의 부기등기를 해야 한다.

 

주차장법에 따른 부기등기

그 시설물의 소유자가 시설물의 부기등기와 부설주차장의 부기등기를 동시에 신청하는 것이며, 시설물의 소유자와 부설주차장의 소유자는 동일하여야 한다.

시설물의 부지 인근에 설치하는 부설주차장은 → 단독 또는 공동으로 설치할 수 있다.

부설주차장을 공동으로 설치한 경우 → 그 부기등기를 공유자 전원이 반드시 동시에 신청하여야 하는 것은 아니다.

부설주차장을 공동으로 설치한 각 시설물의 소유자 → 시설물에 대한 부기등기와 함께 부설주차장에 대하여는 자신의 지분에만 부기등기를 할 수 있다.

 

시설물의 소유자는 시설물의 부지 인근에 부설주차장을 설치하거나, 시설물의 내부나 그 부지에 설치된 주차장을 인근 부지로 위치를 변경한 경우 → 시설물의 소유권등기에 부기등기와 부설주차장의 소유권등기에 부기등기를 동시에 신청해야 한다.

시설물의 부기등기 → 등기목적은 부설주차장등기, 등기원인은 부설주차장의 인근 설치로 한다.

부설주차장의 부기등기 → 등기목적은 용도변경금지등기, 등기원인은 부설주차장 설치로 한다.

부설주차장이 설치되었다는 내용과 주차장 외의 용도로 사용할 수 없다는 내용의 부기등기 → 금지사항 부기등기(처분제한의 등기)가 아니다.

 

보조금 관리에 관한 법률에 따른 금지사항 등의 부기등기

보조금 또는 간접보조금의 교부 목적에 위배되는 용도에 사용, 양도, 교환, 대여 및 담보로 제공하려는 경우에는 → 중앙관서의 장의 승인을 받아야 한다는 내용을 부기등기를 한다.

금지되는 등기(근저당권설정등기 등)가 이미 마쳐진 경우 → 금지사항의 등기는 주등기로 해야 한다.

소유권보존등기, 소유권이전등기 또는 토지 및 건물표시변경등기와 동시에 신청해야 한다.

 

특별법에 의한 특약사항 등을 등기할 수 없는 경우

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제39조 및 제43조에 따른 처분제한사항과 토지보상법 제91조에서 규정하는 환매권이 해당된다.

토지보상법 제91조 → 법이 정한 일정한 요건을 구비해야 발생 → 환매권의 등기에 절차규정이 없으므로 등기할 수 없고, 양도 및 포기의 등기도 불가하다.

 

특별법에 의한 특약사항 등의 등기가 있는 부동산

관련기관 등의 동의나 허가 또는 승인 없이 → 양도, 담보제공 등 특약사항에 위배되는 처분을 할 수 없다.

주차장법에 따른 시설물의 부기등기와 부설주차장의 부기등기 → 처분제한의 등기가 아니므로, 양도, 담보제공 등 다른 등기신청을 수리할 수 있다.