부동산등기법 강의 노트 033 :: 지역권, 전세권, 전세금반환채권, 법정갱신

 

지역권

일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리 → 편익을 주는 토지를 승역지, 편익을 받는 토지를 요역지라고 한다.

지역권은 토지소유자와 지역권을 취득하려는 사람 사이의 지역권설정계약과 등기에 의해 성립한다.

타인의 토지 → 1필의 토지가 원칙이나, 승역지의 경우는 1필의 토지의 일부에 대해서도 지역권을 설정할 수 있다.

두 토지가 반드시 인접할 것은 아니고, 승역지와 요역지의 소유자 사이에서만 성립하지도 않음 → 지상권자, 임차권자도 지역권의 등기권리자가 될 수 있다.

지역권은 지상권과 마찬가지로 용익물권이므로 → 지분에는 설정 불가능 → 승역지의 공유지분에 대해서 지역권을 설정할 수는 없다.

토지의 일부에 지역권이 설정되었어도 → 토지 소유명의인은 지상권자와 함께 후순위로 토지 전부에 대해 건물의 소유를 위한 지상권설정등기를 신청할 수 있다.

요역지의 소유권이 이전되거나, 다른 권리의 목적이 되는 경우 → 수반성 배제의 특약(소유권을 타인에게 이전 시 지역권 소멸)이 없다면, 지역권도 따라간다.

이러한 수반성을 배제하는 특약은 가능하나 → 승역지의 지역권만을 요역지의 소유권과 분리하여 이전할 수는 없다.

 

신청인

승역지소유자가 등기의무자, 요역지소유자가 등기권리자가 되어 공동으로 신청한다.

지역권설정계약 후, 등기의무자가 등기신청절차에 협력하지 않으면 → 지역권설정등기절차의 이행판결을 받아 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다.

단, 원고에게 통행권이 있음을 확인하는 확정판결로는 할 수 없다.

지상권자 → 그 목적인 토지를 위하거나, 토지 위에 지역권설정을 할 수 있다. 승역지의 지상권자가 지역권설정자라면 등기의무자, 요역지의 지상권자, 임차권자 등이 지역권자라면 등기권리자가 되어 → 지역권의 등기를 신청할 수 있다.

 

신청정보

일반적 신청정보(필요적 기재사항) → 지역권설정의 목적과 범위(요역지의 표시)를 제공한다.

요역지의 표시 → 요역지의 표시(소재, 지번, 지목, 면적)는 반드시 등기기록에 기록해야 한다.

지역권의 목적 → 요역지에 제공하는 편익의 종류(통행, 용수사용, 송유관시설유지)에는 제한이 없다. 부작위의무(공작물 설치금지 등)도 가능하다.

지역권의 범위 → 토지의 전부로 기재하거나, 일부일 경우에는 이를 기재하여 제공한다.

특별한 신청정보(임의적 기재사항) → 지역권의 수반성 배제의 특약, 용수지역권의 사용방법에 관한 특약 등 → 신청정보로 제공한다.

지역권에 대가나 존속기간의 약정은 할 수 있으나 → 이를 등기할 수는 없다.

 

첨부정보

등기원인의 증명정보 → 지역권설정계약서, 판결에 의한 신청이라면 판결정본과 확정증명(송달증명은 불필요)을 제공한다.

등기원인에 제3자의 허가, 동의, 승낙이 필요한 경우 → 이를 증명하는 정보를 제공한다.

신청인이 법인인 경우 → 법인등기사항전부증명서나 일부증명서를 제공한다.

대리인에 의한 신청 → 대리인의 권한을 증명하는 정보를 제공한다.

지역권자의 주민등록번호(부동산등기용등록번호), 주소를 증명하는 정보 → 필요하지 않다.

소유권자가 등기의무자인 경우 → 지역권설정자의 인감증명을 제공한다.

지적도 → 지역권의 목적인 토지부분을 특정할 수 있을 정도면 된다.

등록면허세영수필확인서 → 요역지 부동산가액 0.2%의 등록면허세, 그 등록면허세액 20%의 지방교육세를 납부하고 → 등록면허세영수필확인서를 첨부한다.

등기신청수수료 → 부동산별로 15,000원을 납부하되, 국민주택채권, 인지는 매입할 필요가 없다.

1개의 토지를 요역지로 하고, 여러 개의 토지를 승역지로 하는 경우 → 승역지별로 등기를 신청하므로, 등록면허세도 건별로 납부한다.

등기의무자의 등기필정보 → 등기필증이나 등기완료통지서로 갈음한다.

 

등기의 실행

승역지의 지역권의 등기 → 승역지를 관할하는 등기소에 신청한다. 지역권자의 표시 등은 기록하지 않는다.

승역지의 소유권을 목적으로 하는 지역권의 설정등기 → 주등기로 한다.

승역지의 지상권을 목적으로 하는 지역권의 설정등기 → 부기등기로 한다.

요역지의 지역권의 등기 → 동일한 관할이라면 등기관의 직권으로 등기사항을 기록, 다른 관할이라면 등기관이 그 등기소에 등기사항을 통지해야 한다.

등기사항 → 순위번호, 등기목적, 승역지, 지역권설정의 목적, 범위, 등기연월일(통지의 접수연월일)을 기록한다.

 

지역권이전등기

당사자 간에 다른 약정이 없는 한 → 요역지 소유권에 부종하여 이전한다.

 

지역권변경등기

지역권변경계약 → 지역권 설정의 목적, 범위의 변경, 특별한 기록사항의 폐지나 신설, 요역지 부동산의 표시변경, 지역권 일부가 시효로 소멸함으로 범위의 변경 등 → 지역권변경등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있다.

신청정보 → 변경할 사항과 변경하고자 하는 지역권을 특정하여 제공한다.

첨부정보 → 지역권변경등기의 등기의무자가 소유권의 등기명의인일 때에는 → 등기의무자의 인감증명을 첨부정보로 제공한다.

지역권변경등기는 승역지의 등기부에 기록, 요역지의 등기사항은 필요 시 변경한다.

부기등기가 원칙 → 해당 토지를 목적으로 하는 후순위 저당권자나 압류권자 등 → 등기상 이해관계 있는 제3자가 있다면 주등기로 한다.

 

지역권말소등기

지역권자가 등기의무자, 지역권설정자가 등기권리자로 공동신청한다. 등기의무자에게 행방불명의 제권판결이 있다면 등기권리자가 단독으로 말소신청을 한다.

지역권이 요역지 소유권과 함께 이전하지 않는다는 특약(수반성 배제의 특약), 요역지 소유권이 제3자에게 이전된 경우 → 승역지의 지역권등기에 등기원인을 요역지의 소유권이전으로 기재하고 말소신청을 한다.

 

전세권

전세권은 타인의 부동산에 대한 권리 → 토지, 건물에도 설정할 수 있다.

농지에는 할 수 없으나, 도시지역 내의 농지(녹지지역의 농지는 도시 및 군계획시설사업에 필요한 농지에 한정)에 대해서는 전세권설정등기를 신청할 수 있다. 단, 토지이용계획확인서를 첨부정보로 제공해야 한다.

건물의 일부인 옥상의 전부나 일부를 사용하기 위한 전세권등기신청은 가능하지만, 집합건물의 옥상은 구조상 공용부분이므로 불가능하다.

건물 전부에 대한 전세권설정등기가 되어도 → 토지에 대해 별도의 전세권설정등기를 신청할 수 있다.

전세권은 직접 그 객체인 부동산을 지배하는 물권이므로 → 부동산 소유자가 변경되어도 전세권은 그대로 존속하고, 설정행위로 전세권의 양도나 전대를 금지하지 않는 한, 소유자의 동의가 필요하지 않다.

다른 공유자의 동의를 받더라도 → 일부 공유자의 지분에 대해서는 전세권설정등기를 할 수 없다.

전세권은 배타적인 물권 → 1필의 토지나 1동의 건물 위의 동일한 범위 위에 2개 이상의 전세권이 중첩적으로 성립할 수 없다.

전세금 → 전세권의 요소이다. 그 금액을 등기해야 하고, 등기된 금액으로 제3자에게 대항할 수 있다.

 

신청인

전세권설정자가 등기의무자이고, 전세권자가 등기권리자가 되어, 공동으로 신청한다. 법원의 이행판결을 받아 단독으로 신청할 수도 있다.

공유부동산의 경우 → 등기기록상 공유자 전원이 등기의무자가 되어 전세권설정등기를 신청해야 한다.

 

신청정보

일반적 신청정보(기재사항) → 전세금과 범위를 제공한다.

전세금 → 전세금은 전세권의 요소이므로, 전세금을 지급하지 않는다는 특약은 등기할 수 없다.

전세권의 범위 → 일반적 기재사항이므로, 토지의 전부 또는 건물의 일부인 경우에는 1층 전부 등과 같이 기재한다.

특별한 신청정보 → 존속기간은 있으면 작성하되, 등기원인증서에 기재되어 있으면 반드시 기재하고, 기재하지 않으면 각하한다.

존속기간 → 건물의 경우에는 최장 10년이며, 1년 미만으로 정한 때에는 1년으로 한다. 존속기간이 만료되면 전세권설정등기가 말소되지 않아도 종료한다.

전세권의 존속기간의 시작일이 등기신청접수일자 이전이라도, 전세권설정계약서에 따라 → 등기관은 전세권설정등기신청을 수리한다.

위약금이나 배상금을 약정하여 원인서면에 기재한 때 → 이를 신청정보의 내용으로 제공한다.

설정행위로서 금지특약 → 전세권의 양도금지 또는 임대금지의 특약을 한 경우 → 신청정보의 내용으로 제공한다. 임차권은 양도허용의 특약이 가능하다.

 

첨부정보

등기원인의 증명정보 → 전세권설정등기신청이 약정에 의한 것은 전세권설정계약서, 판결에 의한 것은 판결정본과 확정증명(송달증명은 불필요)을 제공한다.

등기원인에 제3자의 허가, 동의, 승낙이 필요한 경우 → 이를 증명하는 정보를 제공한다.

신청인이 법인인 경우 → 법인등기사항전부증명서 또는 일부증명서를 제공한다.

대리인에 의한 신청 → 대리인의 권한을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공한다.

전세권자의 주소 → 등기기록에 새로이 기입되므로, 전세권자의 주소(사무소소재지)를 첨부정보로 제공한다.

전세권자의 주민등록번호(부동산등기용등록번호) → 신청정보와 함께 제공한다.

전세권설정자의 인감증명 → 소유권의 등기명의인이 등기의무자로 등기를 신청하는 것 → 전세권설정자인 소유자의 인감증명을 첨부정보로 제공한다.

도면 → 전세권설정의 범위가 부동산의 일부인 경우에는 그 부분을 표시한 지적도나 건물도면을 제공하고, 건물의 일부로서 특정층 전부라면 필요하지 않다.

등록면허세영수필확인서 → 전세금액 0.2%의 등록면허세, 그 등록면허세 20%의 지방교육세를 납부하고 → 등록면허세영수필확인서를 첨부한다.

등기신청수수료 → 부동산별로 15,000원을 납부하며, 국민주택채권이나 인지는 매입할 필요가 없다.

전세권설정등기 후, 동일채권을 담보하기 위해 추가로 전세권설정등기를 하는 경우 → 부동산별로 등록면허세를 각각 부과한다.

등기의무자의 등기필증 → 등기필정보는 등기필증이나 등기완료통지서로 갈음한다.

 

등기의 실행

등기목적은 전세권설정으로 기록하고, 등기원인은 설정계약으로 기록한다. 전세권설정등기의 목적은 기재사항이 아니다.

전세권설정의 범위 및 전세금은 반드시 기록하고, 존속기간, 위약금, 배상금, 약정이 있는 경우 → 등기부에도 이를 기록한다.

전세권을 여러 명이 준공유하는 경우 → 전세권자별 지분을 기록하고, 착오로 누락하였다면 → 경정등기를 신청할 수 있다.

공동전세권자별 지분이 불균등하다면 → 실제 지분비율의 증명정보와 현재 등기기록상 균등하게 추정되는 지분보다 지분이 적은 자의 인감증명을 제공한다.

누락된 공동전세권자별 지분을 추가로 기록하는 경정등기 → 전세권의 존속기간이 만료된 경우라 하더라도 신청할 수 있다.

 

전세권이전등기

존속기간 만료 전 → 전세권자가 제3자와 전세권을 준공유를 하기 위해 전세권의 일부(준공유지분)를 양도하는 전세권일부이전등기 → 부기등기로 한다.

이 경우, 이전되는 지분을 신청정보의 내용으로 제공한다.

수인이 전세권을 준공동소유하는 경우 → 공동전세권자 중 1인이 다른 공동전세권자 동의를 얻지 않고도 그의 지분을 제3자에게 양도할 수 있다.

전세금반환채권의 일부양도 → 전세권의 존속기간이 만료된 후에 가능하나, 그 전이라도 해당 전세권이 소멸하였음을 증명하여 신청할 수도 있다.

이 경우, 양도액을 신청정보의 내용으로 제공(일부양도의 경우에 한정)한다.

 

존속기간 만료 후에 전세금을 못 받은 경우 → 전세권이 존속기간의 만료로 소멸되어도, 전세권설정등기는 전세금반환채권을 담보하는 범위 내에서는 유효하다.

전세권의 존속기간이 만료되고 + 전세금의 반환시기가 경과된 전세권 → 설정행위로 금지하지 않는 한, 전세권의 이전등기는 가능하다.

따라서, 먼저 존속기간을 연장하는 변경등기를 할 필요는 없다.

 

존속기간이 만료된 전세권의 전세금반환채권에 대해 → 집행법원이 압류 및 전부명령에 기한 전세권이전등기촉탁을 한 경우 → 전세권이전등기가 가능하다.

단, 전세권설정등기가 경료되기 전에 전세금반환채권에 압류 및 전부명령이 있었다면 → 그 이후에 전세권설정등기가 경료되었어도 전부명령을 원인으로 한 전세권이전등기는 허용되지 않는다.

 

 

존속기간이 만료되었으나 전세금반환채권을 일부나 전부를 양도한 경우 → 전세권은 존속기간이 만료되면 담보물권적 권능만 남음 → 피담보채권인 전세금반환채권과 함께 제3자에게 이를 양도할 수 있다.

전세권 일부이전등기의 신청 → 전세권의 존속기간의 만료 전에는 할 수 없으나, 그 전이라도 해당 전세권이 소멸하였음을 증명하여 신청할 수도 있다.

 

건물전세권의 존속기간이 만료되었으나 법정갱신된 경우 → 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 등을 하지 않은 채 존속기간이 만료 → 법정갱신이 인정(등기하지 않아도 주장 가능)된다.

단, 법정갱신된 건물전세권은 → 먼저 존속기간을 연장하는 변경등기가 선행되어야 전세권이전등기(처분행위)를 할 수 있다.

 

전세권이전등기가 제한되는 경우

전세권양도금지의 특약등기가 된 경우, 전세권이 대지권인 경우 → 건물의 소유권과 토지의 전세권을 분리하지 못한다.

 

전세권이전등기의 신청절차

양수인과 양도인이 공동신청한다.

신청정보 → 전세권이전등기신청 → 등기원인은 매매(양도), 등기의 목적은 전세권이전으로 기재한다.

전세권일부이전등기신청 → 등기원인은 매매로 기재, 등기의 목적은 전세권일부이전으로 기재하고, 이전할 지분도 기재한다.

전세권반환채권 일부양도의 전세권일부이전등기 → 등기원인은 전세금반환채권 일부양도, 등기목적은 전세권일부이전으로 기재, 양도액을 신청서에 기재한다.

 

첨부정보 → 일반적인 전세권이전등기신청의 등기원인의 증명정보 → 전세권이전(양도)계약서를 제출한다.

전세금반환채권 일부양도의 전세권일부이전등기 → 전세권이전계약서, 전세권의 소멸청구나 소멸통고의 증명서면(존속계약 만료 전), 갱신거절의 통지의 증명서면(존속기간 만료 후)를 제출한다.

 

등기의 실행

소유권이외의 권리의 이전등기 → 부기등기로 한다.

전세권의 일부지분을 양도하는 경우 → 이전할 지분을 기재하고, 전세금반환채권 일부양도의 전세권일부이전등기에는 → 양도액을 기재한다.

 

전세권변경등기

전세권의 변경등기 → 전세권의 목적물 자체의 동일성이 인정되는 범위 내에서만 가능하다. 동일성이 없다면 별개의 신청으로 해야 한다.

존속기간이 만료되었으나 전세금을 반환받지 못한 경우 → 전세금반환청구권을 담보하는 범위 내에서 전세권이전등기는 가능하다.

기간이 만료된 전세권 → 존속기간의 연장 등의 변경등기, 전전세등기, 전세권에 대한 근저당권설정등기 → 허용되지 않는다.

 

건물전세권이 법정갱신된 경우 → 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 → 갱신거절의 통지 등을 하지 않으면 인정된다.

법정갱신되면 전세권의 존속기간을 갱신하는 등기를 하지 않아도 → 전세권자는 전세권설정자나 제3자에 대해 전세권을 주장할 수 있다.

건물전세권이 법정갱신 → 전세권이 동일한 형식으로 유지되고 있는 것이므로 → 그 전세권에 존속기간, 전세금, 범위에 대한 변경등기도 가능하다.

처분을 하려면 존속기간에 대한 변경등기를 해야함 → 존속기간이 만료된 건물전세권에 근저당권설정등기를 하려면 → 먼저 존속기간을 연장하는 등기를 한다.

전세권의 범위를 축소(처분행위)하는 변경등기를 하려면 → 존속기간을 연장하는 등기를 선행 또는 동시에 해야 한다.

법정갱신된 건물전세권에 대해 전세권이전등기 → 존속기간을 연장하는 변경등기의 신청을 선행 또는 동시에 해야 한다.

 

신청절차

등기기록상 이익을 받는 자가 등기권리자, 불이익을 받는 자가 등기의무자가 된다.

소유자가 바뀐 후에 전세권변경등기를 신청하려는 경우 → 신소유자(제3취득자)와 전세권자가 공동으로 신청해야 한다.

신청정보 → 전세권이 법정갱신되면 존속기간은 정함이 없음 → 존속기간을 기록하지 않고 종전의 존속기간을 말소하는 표시만 한다.

신청정보에 존속기간을 말소한다는 뜻을 제공하고, 등기원인은 법정갱신, 연월일은 등기된 존속기간 만료일의 다음 날로 제공해야 한다.

등기상 이해관계 있는 제3자가 승낙이 없어 변경등기를 주등기로 하는 경우 → 종전의 존속기간을 말소하지 않음, 변경할 사항이 없다는 뜻을 기재한다.

첨부정보 → 존속기간 연장의 변경등기는 존속기간의 만료 전후에 관계 없이 등록면허세 6,000원을 납부한다.

단, 전세금액을 증액하는 경우에는 전세권변경등기를 하는 것이지만 → 증액된 금액의 0.2%에 해당하는 등록면허세를 납부한다.

법정갱신 → 등기원인의 증명정보 → 건물의 전세권설정자가 갱신거절의 통지 등을 하지 않아 법정갱신되었음을 소명하는 정보를 제공한다.

 

등기상 이해관계인

전세금의 증액의 전세권변경등기 신청 시 이해관계인 → 후순위저당권자, 가압류채권자 등이 해당된다.

전세금의 감액의 경우 → 후순위저당권자는 이해관계인이 아니다.

존속기간 연장의 전세권변경등기 → 전세금이 감액되더라도 후순위저당권자는 이해관계인이 된다. 전세금이 먼저 배당되기 때문이다.

일반건물(비구분건물)에서 1층의 甲과 4층의 乙의 전세권설정등기가 된 상태에서 → 甲이 존속기간연장의 변경등기시 → 乙이 이해관계인이 된다.

만약, 건물에 경매가 진행되면 → 전세권자가 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선변제받기 때문이다.

 

등기의 실행

전세권변경등기는 부기등기에 의하나, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없다면 주등기로 한다.

 

전세권변경등기 등의 기록방법에 관한 사무처리지침 제정예규

전세금 증액 → 전세권설정등기 + 근저당권설정등기 + 주등기로 된 전세금 증액의 변경등기가 있을 때 → 다시 증액할 경우 → 이해관계 있는 제3자가 없으므로, 종전 전세금 증액의 변경등기에 부기등기로 한다.

전세금 감액 → 전세권설정등기 + 근저당권설정등기 + 주등기로 된 전세금 증액의 변경등기가 있을 때 → 원래의 전세금보다 많은 금액으로 전세금을 감액하는 변경등기 → 종전의 전세금증액의 변경등기에 부기등기로 한다.

전세금 감액 → 전세권설정등기 + 근저당권설정등기 + 주등기로 된 전세금 증액의 변경등기가 있을 때 → 원래의 전세금보다 적거나 같은 금액으로 전세금을 감액하는 변경등기 → 전세권설정등기에 부기등기로 하고, 종전의 전세금증액의 변경등기는 직권으로 말소한다.

 

전세금 증액 → 그 전세권을 목적으로 근저당권설정등기 또는 가압류등기가 있을 때 → 그 근저당권자 또는 가압류권자는 등기상 이해관계 있는 제3자가 아니므로 → 승낙이 없어도 전세권설정등기에 부기등기로 한다.

전세금 증액 → 그 전세권을 목적으로 근저당권설정등기 또는 가압류등기가 있을 때 → 전세금을 감액하는 변경등기 → 그 근저당권자 또는 가압류권자 등은 등기상 이해관계 있는 제3자 → 승낙이 있으면 그 변경등기를 전세권설정등기에 부기등기로 하고, 승낙이 없으면 변경등기를 할 수 없다.

전세권 이전 → 소유권 외의 권리의 이전등기는 해당 권리에 관한 등기에 부기로 하므로 → 전세금 증액은 주등기로, 전세권이전등기는 부기등기로 한다.

전세권근저당권설정등기 → 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기 → 전세금 증액은 주등기로, 근저당권설정등기는 부기등기로 한다.

 

전세권말소등기

전세권자가 등기의무자, 부동산 소유권자가 등기권리자로 공동신청한다. 전세권자의 소재불명 시 제권판결을 받아 단독으로 말소를 신청할 수 있다.

신청정보 → 말소할 전세권의 표시로 신청서 접수연월일과 접수번호를 제공한다.

첨부정보 → 제권판결을 받아 단독으로 전세권말소등기를 신청하는 때 → 제권판결을 증명하는 서면을 제공한다.

전세권등기 말소의 판결, 전세권에 대한 가압류가 전세권의 존속기간 만료 후에 경료된 경우 → 등기상 이해관계인의 승낙서를 첨부정보로 제공한다.

 

등기의 실행

주등기 형식으로 말소의 등기를 한 후, 전세권등기에 선을 그어 말소하는 표시를 한다.

말소되는 전세권을 목적으로 한 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙서를 첨부정보로 제공한 경우 → 그 제3자 명의의 등기는 직권으로 말소한다.