부동산등기법 강의 노트 037 :: 근저당권변경등기, 채권최고액, 경개계약

 

근저당권의 변경등기

채권최고액, 존속기간, 채무자, 근저당권자의 표시, 근저당권의 목적이 변경된 경우 → 변경등기를 신청할 수 있으며, 제3자에게 대항할 수 있다.

 

채권최고액 등의 변경

최고액의 증감 → 근저당권은 채무의 일부변제가 있더라도 채권최고액이 감액되지 않으며 → 당사자 간의 근저당권변경계약(채권최고액 변경)에 의해서만 신청이 가능하다(저당권은 채권액변경등기신청 가능).

채권최고액을 각 부동산별로 분할하여, 각 별개의 근저당권등기가 되도록 하는 근저당권변경등기 → 등기상 이해관계인의 승낙서가 있더라도 불가하다.

존속기간의 변경등기 → 당사자간의 약정이 있으면 근저당권변경등기를 할 수 있다.

 

신청인

근저당권자와 근저당권설정자가 공동으로 신청한다.

증액, 존속기간 연장 → 근저당권설정자가 등기의무자, 근저당권자가 등기권리자이며, 감액의 경우는 반대이다.

외화표시채권최고액을 원화로 변경 → 근저당권설정자를 등기의무자로 보고, 소유자와 공동신청으로 한다.

 

신청정보

일반적인 신청정보 + 변경할 사항과 변경하고자 하는 근저당권을 특정하여 신청정보로 제공한다.

 

첨부정보

등기원인의 증명정보 → 근저당권변경계약서를 첨부정보로 제공한다.

채권최고액의 증액 → 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 → 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공 → 부기등기로 변경할 수 있고, 제공할 수 없다면 주등기로 한다.

등기상 이해관계 있는 제3자 → 갑구의 체납처분에 의한 압류등기의 권리자(처분청), 가압류 및 가처분등기나 경매개시결정등기가 해당된다.

등기상 이해관계가 있는 제3자가 아닌 것 → 동일인 명의의 후순위 근저당권자 → 승낙서 등이 없더라도 부기등기로 할 수 있다.

채권최고액의 감액 → 근저당권부채권에 관한 질권자 또는 가압류권자 등 → 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙의 증명정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하지 않으면 → 주등기로도 변경등기를 할 수 없다.

외국통화로 표시된 채권최고액을 내국통화로 변경 → 이해관계인의 승낙서 또는 재판의 등본을 첨부하면 부기등기, 없으면 주등기로 한다.

존속기간의 연장 → 이해관계 있는 제3자의 승낙서 등을 첨부해야 부기등기로 할 수 있다.

신청인이 법인 → 법인등기사항전부증명서나 일부증명서를 제공한다. 단, 부동산 소재지의 관할 등기소와 법인의 법인등기가 된 등기소가 동일하면 생략한다.

대리인에 의한 신청 → 대리인의 권한을 증명하는 정보를 제공한다. 임의대리인, 법정대리인, 비법인사단의 대표자 및 관리인에 따라 증명서면이 상이하다.

등록면허세영수필확인서 → 일반적인 근저당권변경등기시 1건당 6,000원의 등록면허세, 채권최고액이 증액된 금액의 0.2%의 등록면허세를 납부한다.

국민주택채권 → 증액된 금액이 2,000만 원 이상인 경우, 매입해야 한다.

등기의무자의 등기필정보 → 등기필증이나 등기완료통지서로 갈음할 수 있다.

인감증명 → 소유권자가 등기의무자인 경우 → 인감증명을 첨부정보로 제공하며, 근저당권자가 등기의무자인 경우에는 인감증명을 제공하지 않는다.

채무자표시변경등기 → 등기명의인이 단독으로 표시변경등기를 신청하는 경우와 같고, 권리에 관한 등기도 아니므로 → 등기의무자의 인감증명 및 등기필증(등기필정보)도 첨부할 필요가 없다.

 

등기의 실행

채무자가 변경되는 근저당권변경등기 → 후순위근저당권자 등은 등기상 이해관계인이 아니므로 항상 부기등기로 한다.

채권최고액의 변경 → 등기상 이해관계 있는 제3자가 없거나 혹은 승낙이 필요한 경우 → 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공 → 부기등기로 변경할 수 있고, 변경 전의 등기사항을 말소하는 표시를 한다.

채권최고액을 증액하는 근저당권변경등기가 주등기로 변경된 후, 채권최고액을 감액하는 경우 → 증액은 승낙서가 있으면 부기등기, 없으면 주등기로 한다.

감액하는 경우 → 부기등기로 한 뒤에, 그 전의 채권최고액은 직권으로 말소한다.

 

채무자 변경

채무자가 개인인 경우 → 성명, 주소 등의 표시에 변경이 생긴 것을 말한다.

채무자가 법인인 경우 → 소재지, 명칭 등의 표시에 변경이 생긴 것을 말한다.

갑구의 소유자 주소표시변경등기를 하였다고 해서 → 을구에 채무자의 주소변경의 효력이 있는 것은 아니다.

 

특정승계

피담보채권 확정 전의 계약인수 → 신채무자가 기본계약상의 채무자 지위를 전부 인수(계약인수), 수개의 기본계약 중 일부를 인수(계약일부인수), 기본계약에 가입(중첩적 계약인수)하는 경우에만 → 채무자변경으로 인한 근저당권변경등기를 할 수 있다.

피담보채권 확정 후의 채무인수 → 제3자가 피담보채무를 면책적, 중첩적으로 인수한 경우 → 채무인수의 저당권변경등기에 준하여 근저당권변경등기를 한다.

채무자를 교체하는 근저당권변경등기 → 근저당권은 당초 구 채무자가 부담하고 있다가 → 신 채무자가 인수하게 된 채무만을 담보한다.

포괄승계의 경우(상속) → 근저당권의 채무자가 사망 → 공동상속인 중 1인이 채무자가 되는 경우 → 상속채무는 협의분할의 대상이 아님 → 계약인수 또는 확정채무의 면책적 인수를 등기원인으로 하는 채무자 변경의 근저당권변경등기를 공동으로 신청한다.

 

신청인

채무자변경의 근저당권변경등기는 → 근저당권자(등기권리자), 근저당권설정자 또는 제3취득자(등기의무자)가 공동으로 신청한다.

채무자는 등기신청권이 없고, 채무자의 동의도 필요하지 않다.

 

신청정보

일반적인 신청정보 + 변경할 근저당권의 접수연월일과 접수번호를 제공한다.

피담보채권 확정 전 → 기본계약상의 채무자 지위가 제3자에게 전부 또는 일부 인수 → 등기원인은 계약인수, 계약의 일부인수, 중첩적 계약인수가 된다.

피담보채권 확정 후 → 피담보채권이 인수된 경우 → 등기원인은 확정채무의 면책적 인수 또는 확정채무의 중첩적인수 등으로 기재한다.

회사의 합병(분할)의 근저당권변경등기 → 등기원인은 회사 합병(분할), 원인일자는 법인등기사항증명서상의 합병(분할)일자를 기재한다.

 

첨부정보

등기원인의 증명정보 → 약정에 의한 신청은 근저당권변경계약서, 판결에 의한 신청은 판결정본과 확정증명을 첨부정보로 제공한다.

근저당권 확정 전 → 기본계약상의 채무자의 지위를 인수 → 근저당권변경계약서를 제공한다. 계약(일부)인수계약서는 근저당권의 표시가 부족한 경우가 많다.

근저당권 확정 후 → 근저당권변경계약서를 제공, 등기원인증서에 근저당권이 확정된 사실과 채권액, 면책적 또는 중첩적 채무인수의 사실이 기재되어야 한다.

공동상속인 모두가 채무자로 상속을 원인으로 근저당권변경등기를 신청 → 상속관계를 소명(기본증명서, 자곡관계증명서 등)해야 한다.

공동상속인 중 1인이 채무자로 → 계약인수 또는 확정채무의 면책적 인수의 근저당권변경등기 → 계약인수계약서, 확정채무의 면책적인수계약서를 제출한다.

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 → 후순위 근저당권자의 동의 없이 채무자 변경등기가 가능, 부기등기로 한다.

근저당이 설정된 부동산을 모(甲)와 미성년자인 자(乙, 丙)가 공동상속 → 근저당권자(채권자)와 甲이 채무자를 甲으로 하는 근저당권변경등기 → 이해상반행위가 아니므로(미성년자는 채무관계에서 해방) 특별대리인을 선임할 필요가 없다.

신청인이 법인 → 법인등기사항전부증명서나 일부증명서를 제공한다.

대리인에 의한 신청 → 대리인의 권한을 증명하는 정보를 제공한다.

등록면허세영수필확인서 → 등기대상 1건당 6,000원의 등록면허세, 등록면허세 20%의 지방교육세를 납부한다.

등기신청수수료 → 3,000원을 납부한다.

등기의무자(근저당권설정자, 소유자)의 등기필정보 → 등기필증이나 등기완료통지서로 갈음할 수 있다.

인감증명 → 소유자가 등기의무자라면 인감증명을 제공하고, 소유자의 등기필증, 등기완료통지서, 등기필정보가 없는 경우에도 동일하다.

채무자표시변경등기 → 등기의무자의 인감증명은 필요하지 않고(등기명의인 표시변경등기와 동일), 권리에 관한 등기가 아니므로 등기필정보도 필요하지 않다.

등기신청방법 → 근저당권자와 근저당권설정자가 → 공동신청으로 한다.

 

등기의 실행

후순위근저당권자 등은 등기상 이해관계인이 아니므로 → 항상 부기등기를 할 수 있다.

 

근저당권의 목적 변경

근저당권의 목적이 전보다 넓은 지분에 확장되는 경우 → 근저당권변경등기를 해야 한다.

공유지분상의 근저당권의 효력을 소유권 전부에 미치게 하는 경우 → 甲, 乙의 공유부동산 중 甲의 지분에 근저당권을 가진 丙 → 甲이 乙의 지분을 인수한 뒤 → 약정을 통해 丙의 근저당권을 甲의 부동산 전체에 확장시키는 경우이다.

등기원인은 변경계약, 등기의 목적은 근저당권변경, 변경할 사항은 을구 0번 등기목적 갑구 0번 甲 지분 전부 근저당권설정을 소유권 전부 근저당권설정으로 변경함이라고 기록하여 신청정보를 제공한다.

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요하면 → 증명정보나 대항 가능한 재판의 증명정보를 첨부정보로 제공하여 → 부기등기로 한다.

새로 경료된 지분에 대한 근저당권설정등기는 → 등기상 이해관계인의 등기보다 항상 후순위 → 가능하면 승낙서를 첨부하여 처리하는 것이 좋다.

 

공유자 1인의 지분에 설정된 근저당권의 효력을 공유물분할 후 그의 소유권 전부에 미치게 하는 근저당권변경 → 공유물을 분할하면 丙의 근저당권이 甲의 토지에도 전사되므로 → 이를 말소하는 근저당권변경등기를 한다.

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요하면 → 증명정보나 대항 가능한 재판의 증명정보를 첨부정보로 제공하여 → 부기등기로 한다.

이 경우에는 乙이 새로 취득한 지분에 대해 → 추가설정등기로도 할 수 있다.

 

 

1필지 토지 소유권 전부에 대한 근저당권설정등기 → 공유지분에 대한 근저당권으로 변경등기 → 근저당권 일부말소등기의 의미가 된다.

甲, 乙의 공유부동산에 저당권을 설정하거나 甲의 단독소유의 부동산에 저당권을 설정 후 乙에게 지분 이전 → 乙의 지분에 저당권 포기로, 甲의 지분에만 존속하게 되면 → 등기원인을 지분포기, 저당권의 목적을 甲과 乙의 지분에서 甲의 지분으로 변경하는 방법으로 부기등기로 기록한다.

 

甲의 단독소유의 부동산에 근저당권설정등기 → 甲에서 乙로 소유권일부(1/3)이전등기 → 甲 지분 전부(2/3)의 근저당권을 포기로 근저당권변경등기를 신청 → 등기목적은 근저당권설정, 갑구 0번 乙지분 전부 근저당권설정으로 변경기록하고, 권리자 및 기타사항란에 포기한 지분 갑구 0번 甲 지분 전부(2/3)라고 추가 기록한다.

 

신청절차

공유지분을 넓히는 경우는 근저당권설정자가 등기의무자, 반대의 경우는 근저당권자가 등기의무자가 되어 등기권리자와 공동신청한다.

첨부정보 → 근저당권변경계약서를 제공하고, 소유자가 등기의무자라면 인감증명을 제공하고, 나머지는 일반적인 경우와 같다.

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요하면 → 증명정보나 대항 가능한 재판의 증명정보를 첨부정보로 제공하여 → 부기등기로 한다.

등록면허세영수필확인서 → 등기대상 1건당 6,000원의 등록면허세, 등록면허세 20%의 지방교육세를 납부한다.

 

근저당권의 일부 이전등기

근저당권이 일부 이전된 후에 잔존 채권이 전부 변제 또는 소멸 → 등기원인을 확정채권일부양도로 하고, 甲의 채권변제를 부기등기로 처리한다.

甲의 근저당권(순위번호 1번)의 乙에게 일부 이전된 후에 → 채무자 丙이 甲에 대한 채무를 변제 및 계약을 해지한 경우 → 1번 근저당권에 변경등기를 신청하고, 채권최고액 및 근저당권자의 표시를 말소하는 표시를 한다.

甲의 근저당권(순위번호 1번)의 乙에게 일부이전(순위번호 1-1번) 된 후에 → 채무자 丙이 乙에 대한 채무를 변제하고 계약을 해지한 경우 → 1번 근저당권에 대한 변경등기를 신청하고, 채권최고액 및 1-1번 부기등기를 말소하는 표시를 한다.

 

경개계약의 근저당권변경등기

채권자와 채무자의 경개계약의 근저당권변경등기 → 채무의 중요한 부분을 변경하는 계약 → 구채무는 경개로 인해 소멸 → 근저당권변경등기로 처리한다.

채무자가 변경되는 경개 → 채권자와 신채무자 간의 계약으로 한다.

구채무가 소멸되고 신채무를 성립시키는 행위로 → 양 채무는 동일성이 없고, 구채무관계는 무효 → 국민주택채권을 매입해야 한다.

채권자경개계약의 경우 → 근저당권변경등기가 아닌 근저당권이전등기를 한다.

채권자경개의 근저당권변경등기는 후순위 저당권자 등의 승낙서 등을 첨부하지 않고 → 항상 부기등기로 할 수 있다.

채무자경개계약은 근저당권변경등기, 채권자경개계약의 경우에는 근저당권이전등기를 신청하는 것으로 변경되었다.