부동산등기법 강의 노트 039 :: 창설적 공동저당, 추가적 공동저당, 대위등기

 

공동저당

동일한 채권의 담보를 위하여 수 개의 부동산에 설정되는 저당권을 말한다.

공동저당의 등기는 동일채권을 담보하기 위한 수 개의 동종 목적물에 대해서만 가능 → 부동산과 등기된 선박에 공동으로 근저당권을 설정할 수 없다.

단, 甲 부동산의 소유권과 乙 부동산의 지상권에 공동근저당권설정등기는 가능 → 소유자와 지상권자가 동일할 필요는 없다.

채권최고액, 채무액, 근저당권자는 동일해야 하지만, 근저당권설정자는 동일하지 않아도 된다.

 

공동저당의 법적성질

동일채권을 담보하기 위해 → 수 개의 저당목적물에 저당권을 설정 → 각 저당목적물마다 1개의 저당권이 성립하여 공동저당이 된다.

어느 저당권에 발생한 설정계약의 하자나 목적물의 멸실, 저당권의 포기 등 → 공동저당관계의 다른 저당권에 영향을 미치지 않는다.

공동부종성 → 공동근저당의 복수의 근저당권은 피담보채권을 공통으로 하므로, 부종성과 수반성이 공동운명의 관계에 있다.

공동근저당의 피담보채권 확정 후 → 특정된 피담보채권이 소멸 또는 이전 → 공동근저당의 복수의 근저당권 모두가 채권최고액 범위에서 부종 및 수반된다.

공동근저당의 피담보채권 확정 전 → 기본계약이 완전히 해지, 포괄승계, 계약인수 등의 경우에만 부종 및 수반된다. 따라서, 일부만 이전등기를 할 수 없다.

 

 

乙이 확정채권 중 1억 원만 변제 → 丙이 101호의 근저당권말소등기만 할 수 없고 → 甲, 乙, 丙의 협의로 근저당권일부포기의 근저당권말소등기는 가능하다.

구분건물 3세대를 공동담보로, 이미 설정된 채권최고액 3억 원 → 각 구분건물별 101호, 201호, 301호별로 1억 원으로 분할하는 근저당권변경등기는 불가하다.

공동저당권이 설정된 후, 그 담보 부동산의 일부를 취득한 제3자 → 그 취득한 일부 부동산에 대한 피담보채무만을 인수하고, 그 채무인수를 원인으로 채무자를 변경하기 위한 저당권변경등기는 → 공동저당관계가 존속되는 한, 불가능하고 → 근저당권일부포기의 방법으로 해야 한다.

 

창설적 공동저당

동일한 채권에 여러 개의 부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 저당권설정의 등기를 말한다.

창설적 공동근저당권설정등기 → 근저당권설정자가 등기의무자, 근저당권자가 등기권리자로 공동신청한다.

등기권리자는 동일해야 하지만, 근저당권설정자는 부동산별로 상이해도 무방하다.

 

신청정보

일반적인 신청정보 + 근저당권설정등기에 필요한 신청정보를 등기소에 제공한다.

일괄신청 → 등기의 목적(각 근저당권의 피담보채권이 동일)이 동일하고, 효율적 → 같은 관할 등기소의 여러 개의 부동산의 신청정보를 일괄하여 제공한다.

여러 개의 부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 저당권설정의 등기신청 → 각 부동산에 관한 권리의 표시를 신청정보로 제공한다.

 

첨부정보

등기원인의 증명정보 → 근저당권설정계약서를 첨부한다.

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 → 공익법인(사단법인, 재단법인)의 기본재산인 부동산에 제한물권 또는 임차권의 설정등기의 신청 → 등기신청서에 주무관청의 허가증을 첨부정보로 제공한다. 학교법인도 동일하다.

신청인이 법인 → 법인등기사항전부증명서나 일부증명서를 제공한다.

대리인에 의한 신청 → 대리인의 권한을 증명하는 정보를 제공한다.

근저당권자의 주소 → 근저당권자의 주소(사무소소재지)를 제공한다.

근저당권자의 주민등록번호(부동산등기용등록번호) → 첨부정보로 제공한다.

등록면허세 → 최권최고액의 0.2%의 등록면허세, 그 등록세액의 20%의 지방교육세를 납부 후, 등록면허세영수필확인서를 제공한다.

창설적 공동근저당권설정등기 → 등기원인 및 목적이 동일, 여러 개의 등기소의 관할에 걸친 경우 → 최초의 등기를 신청하면서 등록면허세 전부를 납부한다.

국민주택채권 → 최초 등기소에서 채권을 매입하고, 다른 등기소에서는 그 사실을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공한다.

등기신청수수료 → 근저당목적 부동산의 개수별로 15,000원을 납부한다.

등기의무자의 등기필정보 → 등기필증이나 등기완료통지서로 갈음할 수 있다.

인감증명 → 소유권자가 등기의무자인 경우 → 인감증명을 첨부정보로 제공하며, 지상권자 및 전세권자가 등기의무자인 경우에는 인감증명을 제공하지 않는다.

단, 지상권자 및 전세권자가 등기의무자인 경우 → 등기필증, 등기완료통지서, 등기필정보가 없어 확인서면으로 등기를 신청할 때에는 인감증명을 첨부한다.

 

등기관의 조치

최초로 등기신청을 받은 등기소의 등기관 → 신청인이 등록면허세 및 국민주택채권의 전액을 납부 및 매입한 사실을 전산정보처리조직에 작성 → 그 이후에 등기신청을 받은 등기소 → 등록면허세 등을 납부한 사실을 확인해야 한다.

 

등기의 실행

각 부동산의 등기기록 중 해당 등기의 끝부분에 → 그 부동산의 권리가 다른 부동산의 권리와 함께 저당권의 목적으로 제공된 뜻을 기록한다.

등기관 → 부동산이 5개 이상이면 공동담보목록을 작성(자동으로 생성)하고 → 각 부동산의 등기기록에 공동담보목록의 번호를 기록한다.

공동담보목록은 등기기록의 일부이다. 전자적으로 작성하며, 1년마다 번호가 새로 부여되고, 신청정보의 접수연월일과 접수번호를 기록한다.

 

추가적 공동저당

1개 또는 여러 개의 부동산의 권리를 목적으로 하는 저당권설정의 등기신청 후 → 동일한 채권으로 다른 1개 또는 여러 개의 부동산의 권리를 목적으로 하는 저당권설정등기를 신청하는 것을 말한다.

 

신청절차에 관한 특칙

추가근저당권설정의 등기신청 → 최초 근저당권설정등기를 어느 부동산에 어떤 접수번호 및 순위번호로 근저당권을 설정했는지 표시한다.

종전의 등기를 표시하는 사항 → 공동담보목록의 번호, 부동산의 소재지번(건물번호), 종전 등기의 순위번호, 접수연월일, 접수번호를 말한다.

등기필정보 → 종전 부동산에 설정된 저당권등기에 관한 등기필정보나 종전 부동산의 등기필정보를 신청정보로 제공할 필요는 없다.

등록면허세 등 → 근저당권설정 등기신청수수료액(15,000원)이 각 부동산의 수만큼 추가된다. 채권은 매입하지 않고, 등록면허세는 1건당 6,000원을 납부한다.

신청서에 기재된 채무자의 주소와 종전의 근저당권설정등기에 기록된 채무자의 주소가 다른 경우 → 채무자의 주소변경의 근저당권변경등기를 선행해야 한다.

단, 추가되는 부동산과 종전 부동산의 근저당권설정자(소유자)의 주소는 → 다르더라도 등기명의인표시변경등기를 선행할 필요는 없다.

 

등기의 실행에 관한 특칙

공동담보 목적으로 새로 추가되는 부동산의 등기기록의 끝부분에 공동담보의 뜻을 기록(공동담보 토지 00시 00구 00동 00의 담보물에 추가)하고 → 종전에 등기한 부동산의 등기기록에는 해당 등기에 부기등기로 그 뜻을 기록한다.

등기관 → 종전에 등기한 부동산과 추가 설정되는 부동산의 합계가 5개 이상이면 공동담보목록을 작성한다.

종전에 등기한 부동산이 다른 등기소의 관할일 때 → 그 등기소에 공동담보목록의 번호 또는 부동산의 소재지번 등 종전의 등기를 표시하는 사항을 통지한다.

 

구분건물의 추가적 공동저당

대지에 근저당권이 설정된 상태에서 대지권의 등기를 하고 → 그 후에 구분건물에 동일채권의 담보를 위한 근저당권을 추가설정하는 경우에는 → 구분건물과 대지권을 일체로 하여 추가근저당권설정등기의 신청을 할 수 있다.

신청정보 → 종전의 등기를 표시하는 사항으로 → 공동담보목록의 번호, 부동산의 소재지번(건물번호), 종전 등기의 순위번호, 접수연월일, 접수번호를 제공한다.

또한, 구분건물 외에 그 대지권의 표시에 관한 사항을 → 신청정보의 내용(추가할 부동산의 표시와 전에 등기한 부동산의 표시를 기재)으로 제공한다.

구분건물의 등기기록 을구에만 기록 → 대지권의 목적인 토지에 관해 설정된 종전의 근저당권등기에 → 근저당권담보추가의 부기등기를 할 필요는 없다.

구분건물에 먼저 근저당권이 설정 → 새로 건물의 대지권의 목적이 된 토지에 동일채권의 담보를 위한 근저당권을 추가설정하는 경우 → 구분건물의 등기기록 을구에만 이를 기록, 토지의 등기기록에는 별도의 등기기록을 하지 않는다.

 

공동담보의 일부의 소멸 또는 변경

일부 부동산에 관한 권리를 목적으로 한 저당권의 등기를 말소 → 다른 부동산의 권리에 대해 그 뜻을 기록하고, 소멸된 사항을 말소하는 표시를 한다.

등기를 할 때, 공동담보목록이 있으면 → 그 목록에 한다.

 

공동저당의 대위등기

공동저당이 설정된 경우에 채권자가 그 중 일부 부동산에만 저당권을 실행하여 채권 전부를 변제받은 경우 → 후순위 저당권자는 공동담보로 제공된 다른 부동산에 대해 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

공동저당 대위등기 → 선순위저당권자가 등기의무자, 대위자(차순위저당권자)가 등기권리자로 공동신청한다.

 

신청정보

일반적인 신청정보 + 매각부동산(서초동 111), 매각대금(6억 원), 선순위저당권자가 변제받은 금액(4억 원) 및 매각 부동산 위에 존재하는 차순위저당권자의 피담보채권에 관한 사항(甲의 저당권의 구체적인 내용)을 신청정보로 등기소에 제공한다.

등기의 목적은 0번 (근)저당권 대위, 등기원인은 민법 제368조 제2항에 의한 대위, 연월일은 선순위저당권자에 대한 경매대가의 배당기일로 기재한다.

 

첨부정보

일반적인 첨부정보 + 집행법원에서 작성한 배당표 정보를 첨부한다.

등록면허세 → 1건당 6,000원을 납부하고, 등기신청수수료 → 각 부동산별로 3,000원을 납부한다. 국민주택채권은 매입하지 않는다.

 

등기실행절차

공동저당 대위등기 → 대위등기의 목적이 된 저당권등기에 부기등기로 한다.

일반적인 등기사항 + 매각부동산 위에 존재하는 차순위저당권자의 피담보채권에 관한 내용(대위자 채권의 채권최고액과 채무자)을 기록한다.

매각부동산(소유권 외의 권리가 저당권의 목적일 때에는 그 권리), 매각대금, 선순위 저당권자가 변제받은 금액도 기록한다.

등기부에 0번 (근)저당권 대위로 기재한다.