부동산등기법 강의 노트 042 :: 표시변경등기, 분필등기, 권리소멸승낙

 

부동산의 표시

토지는 소재지번(행정구역 및 지번), 지목, 면적으로 특정되며, 건물은 소재지번 및 건물번호, 건물의 내역(구조 및 면적)으로 특정된다.

따라서, 이러한 요소에 변경사항이 있을 때에 → 부동산표시의 변경등기를 한다. (물건 자체에 변화가 있을 때)

 

토지의 경우

소재, 지번의 변경 → 행정구역이나 그 명칭이 변경되었을 때 발생한다.

지목의 변경 → 지목은 토지의 주된 용도별로 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것으로, 하나의 필지에 하나의 지목이 설정되며, 28가지가 있다.

면적의 변경 → 면적의 변경이 있을 때 부동산표시의 변경등기의 대상이 된다.

면적단위환산 → 척관법으로 면적단위가 기록된 경우 → 먼저 미터법에 의한 면적단위로 환산하는 등기를 직권으로 한다.

 

건물의 경우

소재, 지번 및 건물번호의 변경 → 행정구역 또는 그 명칭이 변경되었을 때 → 변경등기가 있는 것으로 본다.

건물종류(용도)의 변경 → 건물 전체의 주된 용도만 등기사항이고, 각 층별 용도는 등기할 수 없다.

건물구조의 변경 → 건물의 주된 부분의 구성재료(목조, 콘크리트 등), 지붕의 종류(기와, 슬라브 등), 층수로 정해진다.

건물면적의 변경 → 기존 건물의 소유자만 증축으로 인한 건물표시의 변경등기를 할 수 있다. 단, 구분건물로 증축된 경우는 소유권보존등기를 해야 한다.

부속건물의 신축 → 부속건축물은 같은 대지에서 주된 건축물과 분리된 부속용도의 건축물로, 주된 건축물의 이용 및 관리에 필요한 건축물을 말한다.

별채의 부속건물을 신축한 경우 → 건축물대장상 부속건물의 소유자가 기존건물의 소유자와 동일해야 부속건물의 신축으로 건물표시의 변경등기를 할 수 있다.

 

신청에 의한 등기절차

소유권의 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다.

그 부동산의 소유권의 등기명의인은 변경사실이 있는 때부터 1개월 이내에 신청해야 하며, 공유 부동산은 공유자 중 1인이 신청서에 공유자 전원을 표시한다.

표시변경등기 신청의 의무기간 → 토지대장 또는 건축물대장의 표시변경등록일부터 기산하고, 신소유자가 신청하는 경우는 소유권이전등기일부터 기산한다.

부동산표시변경등기를 신청하지 않고 다른 등기를 신청하면 → 신청정보 및 등기기록의 부동산의 표시가 토지, 임야, 건축물대장과 일치하지 않아 → 각하된다.

신청정보 → 그 토지의 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공한다. 건물의 경우에도 동일하다.

첨부정보 → 그 변경을 증명하는 토지대장 및 임야대장 정보를 첨부정보로 제공, 건물의 표시변경등기는 그 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부한다.

토지나 건물의 표시변경이 수회에 걸친 경우 → 중간과정을 생략할 수 있다. 부속건물을 신축 후 변경등기 없이 멸실된 경우는 변경등기를 생략할 수 있다.

 

촉탁에 의한 등기절차

토지 → 지적소관청은 지번, 지목, 면적의 이동, 지번을 새로 부여하는 등의 경우 → 관할 등기관서에 등기를 촉탁하며, 국가가 국가을 위해 하는 등기로 본다.

건물 → 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장 → 지번이나 행정구역의 변경 등 → 본인의 요청이 없어도 지자체장이 의무적으로 관할 등기소에 등기를 촉탁한다.

건물의 증축 또는 부속건물 신축 후 표시변경등기를 하지 않은 건물 → 집행법원에서 처분제한의 등기를 촉탁하면서 건축물대장과 도면(증축 및 신축된 것)을 첨부하여 표시변경등기를 촉탁 → 채권자가 미리 대위로 표시변경을 하지 않는 한 수리할 수 없다.

 

직권에 의한 등기절차

행정구역 또는 그 명칭의 변경 → 표시변경등기의 완료 전에 그 부동산에 관한 다른 등기의 신청이 있다면 → 즉시 그 등기에 부수하여 표시변경등기를 한다.

지적공부 소관청으로부터 불부합통지를 받은 경우 → 통지를 받은 등기관은 1개월 내에 등기명의인으로부터 등기신청이 없다면 → 직권으로 변경등기를 한다.

 

등기의 실행

부동산의 표시변경등기는 주등기로 하며, 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시(취소선)을 한다.

 

토지의 분필등기

1개의 토지에 대한 등기기록을 공간정보법상 분할된 토지의 수만큼 나누는 등기를 말한다. 분필등기가 되면 새로운 등기기록이 개설된다.

분할 → 소유권이전 및 매매, 토지이용상 불합리한 지상 경계의 시정, 토지분할이 포함된 개발행위허가 등, 1필지 일부의 형질변경 등으로 용도변경시 허용된다.

대장등록 → 대장상 분할이 된 이후에 그 대장을 첨부정보로 제공하여 분필등기를 신청할 수 있다. 분할절차를 먼저 하지 않으면 무효가 된다.

분필등기 → 분할 전 토지를 甲 토지, 甲 토지로부터 분할된 토지를 乙 토지라고 한다.

 

토지 소유권의 명의인의 신청

토지의 분할이 있는 경우, 그 토지 소유권의 등기명의인은 → 1개월 이내에 그 등기를 신청해야 한다.

부동산표시변경등기를 하지 않고 다른 등기를 신청하면 → 각하사유에 해당된다.

공유물분할등기를 위한 분필등기를 신청 → 공유자 중 1인이 신청서에 공유자 전원을 표시(동의는 필요 없음)하여 그 변경등기를 할 수 있다.

토지수용의 소유권이전등기 등의 이전에 → 사업시행자는 토지소유자를 대위하여 분필등기를 신청할 수 있다.

 

지적소관청의 촉탁(원칙)

지적소관청 → 토지의 표시의 변경(분할, 합병) 또는 말소로 인해 토지표시의 변경에 관한 등기를 할 필요가 있는 때 → 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁한다.

이 경우의 등기촉탁은 → 국가가 국가를 위한 등기로 본다.

 

직권에 의한 분필등기

지적소관청은 등기부에 적혀 있는 토지의 표시가 지적공부와 일치하지 않으면 → 토지소유자를 정리할 수 없으므로 → 관할 등기관서에 통지한다.

등기소의 등기관은 → 1개월 이내에 등기명의인으로부터 등기신청이 없다면 → 그 통지서의 기재내용에 따른 변경등기를 직권으로 한 뒤에 통지한다.

등기명의인이 2인 이상일 경우 → 그 중 1인에게만 통지하면 된다.

 

신청정보

토지의 표시변경등기 신청 → 토지의 변경 전후의 표시에 관한 정보를 신청정보로 제공한다.

분필등기의 경우 → 신청서에 분할 전의 표시(분할되지 전의 토지), 분할의 표시(분할되어 나가는 토지), 분할 후의 표시(분할되어 나간 토지를 제외, 남은 토지) → 토지대장과 일치되도록 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 순으로 기재한다.

등기원인은 공간정보법상 용어인 분할, 연월일은 토지대장에 표시된 분할일을 기재한다. 등기의 목적은 토지표시변경으로 기재한다.

 

1필의 토지 일부에 지상권, 전세권, 임차권, 승역지에 관한 지역권의 등기(용익권자 등)가 있는 경우의 분필등기 → 지상권 등의 권리가 존속할 토지의 표시에 관한 정보(어느 토지에 존속하는지)를 → 신청정보로 제공한다.

그 지상권 등이 甲 토지 혹은 乙 토지의 일부에 존속할 때 → 그 토지부분에 관한 정보(어느 부분에 존속하는지)를 → 신청정보로 제공한다.

 

분할 전 토지에 소유권 외의 권리의 등기(근저당권자 등)가 있는 경우 → 분할되는 토지의 등기기록에 분할 전 토지의 권리에 관한 등기가 전사된다.

분할 전 토지에 대한 근저당권자 등이 분할 후 어느 토지에 대해 권리소멸승낙을 하는 경우 → 그 토지부분을 기재하여 신청정보로 제공한다.

소유권 외의 권리에 용익권, 담보권, 가등기는 포함되나 → 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 등 본인의 의사로 소멸되는 권리가 아닌 등기는 포함되지 않는다.

 

첨부정보

토지대장 또는 임야대장 정보 → 토지의 분할을 증명하는 정보를 첨부한다.

권리존속확인서 → 분할 전 토지의 일부에 지상권 등 용익권이 있는 경우 → 권리자의 확인이 있음을 증명하는 정보(권리존속확인서)를 첨부정보로 제공한다.

권리소멸승낙서 → 분할 전 토지의 근저당권자 등이 분할 후 어느 토지에 권리소멸승낙을 하는 경우 → 전세권자의 권리소멸승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판의 증명정보를 첨부한다.

근저당권 등을 목적으로 하는 제3자의 권리에 관한 등기 → 그의 승낙을 증명하는 정보나 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부한다.

근저당권에 대한 가압류 및 가처분권자가 있는 경우 → 근저당권자가 권리소멸승낙을 하는 것에 대한 가압류 및 가처분권자가 승낙서를 첨부하는 방식으로 분필등기를 할 수 있다.

 

인감증명 → 권리자의 확인서(권리존속확인서)를 첨부하여 토지분필등기를 신청 → 그 권리자의 인감증명을 첨부한다.

지상권자 등의 권리존속확인서를 첨부정보로 제공하면 → 그 지상권자 등이 인감을 날인하고 인감증명을 첨부해야 한다.

권리자의 승낙서(권리소멸승낙서)를 첨부하여 토지분필등기를 신청 → 그 권리자의 인감증명을 첨부한다.

저당권자 등의 권리소멸승낙서를 첨부정보로 제공하면 → 그 저당권자 등이 인감을 날인하고 인감증명을 첨부해야 한다.

지적도 → 지상권 등이 분할 후 → 甲 토지나 乙 토지의 일부에 존속할 때 → 그 부분을 표시한 지적도를 첨부정보로 제공해야 한다. 단, 지상권 등이 분할 후에 토지 전부에 존속할 때에는 필요 없다.

등록면허세 → 분할된 후의 부동산 1개당 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원을 납부한다.

등기신청수수료 → 토지분필등기시에는 납부할 필요가 없다.

 

등기의 실행

乙 토지의 표제부 → 乙 토지에 관한 등기기록을 개설하고, 표제부에 토지의 표시와 분할로 인해 甲 토지의 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻을 기록한다.

甲 토지의 표제부 → 甲 토지의 등기기록 중 표제부에 남은 부분의 표시를 하고, 분할로 인한 부분을 乙 토지의 등기기록에 옮겨 기록한 뜻을 기록하고, 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 한다.

분필등기 → 甲 토지의 등기기록에서 소유권과 그 밖의 권리 관한 등기를 乙 토지에 전사하고, 신청정보의 접수연월일과 접수번호를 기록한다.

乙 토지의 소유권 외의 권리에 관한 등기에는 → 甲 토지가 그 권리의 목적이라는 뜻을 기록한다.

甲 토지의 소유권 외의 권리에 관한 등기에는 → 乙 토지가 함께 그 권리의 목적이라는 뜻을 기록한다.

 

 

乙 토지에 권리소멸승낙을 한 경우 → 소유권 외의 권리의 등기명의인이 乙 토지에 관해 그 권리의 소멸을 승낙한 것을 증명하는 정보 또는 이에 대항하는 재판의 증명정보를 등기소에 제공 → 甲 토지의 등기기록 중 그 권리에 관한 등기에 乙 토지에 대해 그 권리가 소멸했음을 기록한다.

甲 토지에 권리소멸승낙을 한 경우 → 소유권 외의 권리의 등기명의인이 甲 토지에 관해 그 권리의 소멸을 승낙한 것을 증명하는 정보 또는 이에 대항하는 재판의 증명정보를 등기소에 제공 → 甲 토지의 등기기록 중 그 권리에 관한 등기에 甲 토지에 대해 그 등기를 말소하는 표시를 한다.

 

어느 한 쪽 토지에만 지상권 등이 존재하는 경우, 위의 방식과 동일하게 한다.

분필등기의 과정에서 그 지상권 등이 → 甲 토지의 일부에만 있거나, 乙 토지의 일부에만 존속하는 경우 → 그 지상권 등의 권리가 존속할 부분을 기록한다.