부동산등기법 강의 노트 052 :: 가압류등기, 일부채권자해제, 가처분등기, 피보전권리

가압류

금전채권이나 금전으로 환산 가능한 채권에 대해 장래에 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 그 처분권을 빼앗은 집행보전제도이다.

가압류등기 → 그 부동산의 채무자가 매매, 증여, 근저당권설정 등의 처분을 금지하는 효력이 생긴다. 처분행위를 하더라도 절대적인 무효가 되는 것은 아니다.

상대적 효력 → 채무자와 제3취득자 사이에서의 거래행위는 여전히 유효하지만, 가압류채권자의 집행보전에 필요한 범위 안에서는 주장할 수 없다.

 

가압류의 허용여부

미등기부동산 → 가압류의 목적물이 된다. 미등기부동산에 대한 가압류등기촉탁 전에 소유권보존등기를 해야 한다.

가등기된 청구권 → 부동산소유권이전등기청구권이 가등기가 된 때에 한해 부기등기로 가압류의 등기를 할 수 있다.

저당권부채권 → 저당권의 피담보채권이 가압류되면, 저당권에도 가압류의 효력이 미친다. 저당권부가압류명령은 채무자, 제3채무자, 부동산소유자에게 송달되는데, 가압류등기는 공시의 효력만 있으므로, 제3채무자에게 송달이 되지 않으면 가압류의 효력이 없다. 부기등기로 기록한다.

전세권 → 담보물권에서 전세금반환채권을 분리하여 제3자에게 양도할 수 없음 → 전세금반환채권이 아닌 전세권에 가압류를 신청해야 한다. 부기등기로 한다.

단, 전세권의 존속기간이 만료되거나 합의해지된 경우에는 → 전세금반환채권에 가압류를 집행해야 한다.

전세금반환청구권의 가압류 → 존속기간 중에는 전세권의 종료를 조건부나 기한부로 한 경우에 가능하다. 등기원인은 법원의 가압류결정이며, 부기등기로 한다.

등기된 임차권 → 임차권 자체에 가압류등기를 할 수 있다. 존속기간 중에는 임차권가압류, 존속기간 만료 후에는 임대차보증금반환청구권가압류(임차권부채권가압류 부기등기)를 할 수 있다.

상속등기를 하지 않은 부동산에 가압류결정 → 가압류채권자는 그 기입등기촉탁 이전에 대위의 상속등기로 → 등기의무자의 표시가 등기기록과 부합하게 한다.

부동산 처분금지가처분권리부 채권에 대한 가압류등기촉탁 → 이중으로 보전처분을 할 수 없으므로 → 이 가압류등기는 각하되어 직권으로 말소된다.

합유지분에 대한 가압류등기 → 수인의 합유자 명의의 부동산에 합유자 중 1인의 지분에 가압류등기촉탁 → 각하 또는 직권으로 말소한다.

 

가압류등기의 촉탁

가압류 집행법원의 법원사무관 등이 촉탁한다.

기재사항 → 가압류결정 이후 채무자의 주소가 변경 → 주소를 경정한 후에 가압류등기를 촉탁해야 한다. 촉탁서가 등기소에 접수되기 전에 채무자의 등기기록상 주소가 변경되면, 가압류촉탁을 수리할 수 없다.

첨부서면 → 가압류결정정본을 첨부한다. 미등기부동산의 경우에는 채무자의 소유를 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면을 첨부한다.

 

가압류등기의 실행

가압류기입등기의 촉탁 → 일반원칙에 따라 기입등기를 한다.

소유권에 대한 가압류는 주등기, 소유권 외의 권리(가등기 포함) 및 소유권이전청구권가등기에 대한 가압류는 부기등기로 한다.

가압류청구금액 → 가압류 촉탁서에 청구금액 등 다른 조건 등이 있어도 참고적인 사항에 불과하므로 기록할 사항이 아니다.

등기관이 등기시행과정의 착오로 청구금액을 잘못 기록하여 이를 경정하는 경우 → 가압류 후 다른 등기권리자가 있더라도 승낙서 또는 이에 대항 가능한 재판등본을 첨부할 필요는 없으며, 부기등기로 한다.

법인이 등기권리자인 가압류, 경매개시결정 등의 등기에 대한 집행법원의 촉탁 → 촉탁서에 그 법인의 취급지점을 기록한다.

다수의 가압류채권자 → 촉탁에 의한 가압류등기 등의 경우, 다수의 채권자 전부를 등기기록에 채권자로 기록한다.

채권자가 선정당사자(공동소송인의 당사자)인 경우에도 → 선정자 목적에 의해 채권자 전부를 등기기록에 채권자로 기록한다.

 

등기완료 이후의 절차

가압류의 경우에는 등기필정보를 작성하지 않는다.

등기완료통지서로 관공서에 등기완료통지를 한다. 법원의 전자촉탁은 전산정보처리조직으로 송신, 서면촉탁은 직접 교부 또는 우편으로 송부한다.

가압류채권자의 등기명의인표시변경등기절차 → 법원의 촉탁으로 가압류등기, 가처분등기, 주택임차권등기, 상가건물임차권등기 후 → 등기명의인의 주소, 성명, 주민등록번호의 변경으로 인한 등기명의인 표시변경등기는 등기명의인이 신청(등기소)할 수 있다.

 

가압류등기의 말소

촉탁 → 가압류의 취하 또는 그 집행취소신청이 있을 때 → 법원이 그 재판서나 취하서 등을 첨부하여 처분제한의 등기의 말소촉탁을 하고 등기관은 이 촉탁으로 그 등기를 말소한다. 당사자가 등기소에서 직접 가압류말소등기신청을 할 수는 없다.

가압류등기 후 소유권이 제3자에게 이전된 경우 → 전 소유자(가압류채무자)를 등기권리자로 하는 가압류말소등기촉탁을 수리해야 한다.

공유지분 → 甲 단독소유의 부동산에 가압류등기 후 → 乙, 丙에게 소유권이전등기 → 丙의 지분에만 가압류신청이 해제 및 가압류변경등기의 촉탁 → 등기목적은 가압류를 소유권일부가압류로 변경기록, 권리자 및 기타사항란에 해제한 지분 0번으로 丙에게 이전한 지분 전부라고 추가 기록한다.

 

다수의 가압류채권자 전원이 등기부에 기록된 경우 → 일부채권자의 해제신청에 의한 변경등기촉탁이 있으면 → 일부채권자해제로 한 변경등기를 하고, 등기촉탁서에 가압류의 청구금액의 변경이 포함되었다면, 청구금액의 변경등기도 한다.

 

등기기록에 채권자 000 외 00인으로 기록된 경우 → 일부채권자해제로 인한 변경등기 촉탁이 있는 경우 → 등기관의 직권으로 가압류등기 등을 채권자 전원명의로 하는 경정등기 후 촉탁에 의한 변경등기를 한다.

단, 권리자 000 외 00인으로 된 등기에 전부말소의 촉탁이 있다면 → 경정등기절차를 거치지 않고 촉탁으로 말소등기를 할 수 있다.

 

채권자가 다수인 가압류 및 가처분등기, 경매개시결정등기 → 등기의무자는 해제신청을 한 채권자, 등기원인은 일부해제, 등기목적은 등기말소로 된 등기촉탁 → 일부 채권자의 해제신청에 의한 채권자변경등기촉탁이라 하더라도, 등기촉탁서에 기재된 등기 전부의 말소의 촉탁으로 보고 → 이 등기촉탁이 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 않은 경우에 해당하므로 각하해야 한다.

 

권리의 이전, 말소, 설정등기청구권의 보전을 위한 처분금지가처분등기 후 → 가처분채무자를 등기의무자로 권리의 이전, 말소, 설정의 등기를 신청하는 경우 → 그 가처분등기 이후에 된 가압류등기는 가처분채권자의 권리를 침해하므로, 가처분채권자가 단독으로 말소등기를 신청할 수 있다.

 

부동산의 가압류가 집행된 후 → 강제경매개시결정 등으로 본압류로 이행된 경우 → 가압류집행은 본집행의 효력 → 본집행이 유효하다면, 가압류등기는 집행법원의 말소촉탁이 있더라도 말소할 수 없다.

가압류에 의한 본압류 이후에 채무자가 가압류해방공탁을 한 경우에도 마찬가지이다.

 

가압류등기의 말소 → 가압류법원의 말소촉탁, 매각으로 인한 경매법원의 말소촉탁, 가처분채권자의 승소판결에 따른 등기, 가등기에 기한 본등기, 수용으로 인한 소유권이전등기, 가압류채권자가 등기상 이해관계인에 해당하여 승낙서를 제출한 경우의 직권말소 등으로 말소된다.

가압류등기가 가압류법원의 말소촉탁 이외의 사유로 말소된 경우, 등기관은 그 뜻을 집행법원에 통지해야 한다.

 

가처분(협의의 가처분)

금전채권 이외의 권리 또는 법률관계의 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 집행보전제도를 말한다.

다툼의 대상에 대한 가처분 → 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나, 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 때 한다.

임시지위를 정하기 위한 가처분 → 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정한다.

가처분등기 → 부동산소유권에 대한 가처분의 집행방법으로, 가처분재판에 관한 사항을 기재하는 등기이다.

 

가처분등기의 효력

가처분등기 후에 채무자가 가처분의 내용에 위배하여 제3자에게 목적부동산에 관한 양도 등의 처분행위를 한 경우, 채권자가 그 처분행위를 무효로 할 수 있다.

상대적효력 → 가압류등기와 같이, 가처분채무자와 그 상대방 및 제3자 사이에서의 처분행위는 유효하고, 가처분채권자에게만 대항할 수 없다.

처분금지가처분등기가 된 부동산을 매수한 제3자 → 가처분채권자에게 대항할 수 없으나, 가처분등기가 말소되면 소유권취득의 효력을 주장할 수 있다.

 

가처분등기의 허용

미등기부동산 → 소유권보존등기를 먼저 한 뒤에 가처분등기를 할 수 있다.

가등기된 청구권 → 가등기권리처분금지가처분으로, 가등기상의 권리에 대한 가처분이 가능하다.

가등기상의 권리 자체의 처분을 금지(가등기권리처분금지가처분)하는 가처분은 등기사항 → 가능하다.

가등기에 의한 본등기를 금지하는 가처분(가등기권리행사금지가처분)은 가등기상의 권리 자체의 처분의 제한이 아니므로 → 수리하지 않는다.

상속등기를 하지 않은 부동산의 상속인에 대한 가처분결정 → 먼저 대위상속등기를 하여 등기의무자의 표시가 등기기록과 부합되게 한 뒤, 기입등기를 촉탁한다.

 

가처분권리자가 상속인들을 상대로 처분금지가처분신청을 하여 집행법원이 이를 인용 → 피상속인 소유 명의의 부동산에 관해 상속관계를 표시하여 가처분기입등기를 촉탁한 경우 → 상속등기를 하지 않고 가처분기입등기를 할 수 있다.

1필지 토지의 특정된 일부분에 처분금지가처분등기는 불가능 → 그 토지 전부에 대한 처분금지가처분결정의 등기촉탁으로 처분금지가처분등기를 한다.

허무인명의의 등기 → 실제 등기행위자에 대해 등기의 말소청구 → 가처분결정의 채무자와 등기기록상의 등기의무자가 형식적으로 불일치하더라도, 가처분등기의 촉탁을 수리해야 한다.

등기를 금지하는 가처분 → 불가능하다.

 

가처분등기의 촉탁

가처분으로 부동산의 양도 등 일체의 처분을 금지한 때 → 가처분집행법원에서 가처분등기를 촉탁한다.

촉탁서의 피보전권리 → 피보전권리 소유권(근저당권)이전등기청구권, 소유권(근저당권)말소등기청구권으로 기재한다. 등기청구권의 원인은 기재하지 않는다.

첨부서면 → 등기원인의 증명서면으로 가처분결정정본을 첨부한다. 미등기부동산의 가처분등기의 촉탁시에는 채무자의 소유를 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면을 첨부한다.

 

가처분등기의 실행

집행법원의 가처분기입등기의 촉탁 → 해당구 사항란에 가처분결정의 기입등기를 한다.

등기관의 가처분등기 → 가처분의 피보전권리, 금지사항, 가처분사건번호를 기록한다.

소유권에 대한 가처분은 주등기로, 소유권 이외의 권리(가등기 포함) 및 소유권이전청구권가등기에 대한 가처분은 부기등기로 한다.

가처분의 피보전권리가 소유권 이외의 권리설정등기청구권으로 소유명의인을 가처분채무자로 하는 경우 → 갑구에 가처분등기를 한다.

가처분의 피보전권리가 소유권 이외의 권리이전등기청구권인 경우 → 가처분등기를 을구에 부기등기로 한다.

피보전권리의 기록 → 피보전권리 근저당권설정등기청구권 등으로 기록하며, 등기청구권의 원인은 기록하지 않는다.

피보전권리의 예시 → 토지거래허가절차이행청구권, 건물철거청구권, 사해행위취소에 따른 원상회복청구권도 가처분의 피보전권리가 될 수 있다.

법인이 가처분채권자 → 법인이 등기권리자인 가처분등기에 대한 집행법원의 촉탁 → 촉탁서에 취급지점을 기록한다.

채권자가 다수인 가처분등기의 촉탁(1개의 촉탁사건에 채권자가 2인 이상인 경우) → 다수의 채권자 전부를 등기기록에 채권자로 기록한다.

채권자가 선정당사자인 경우에도 → 선정자 목록에 의해 채권자 전부를 등기기록에 채권자로 기록한다.

 

등기완료사실의 통지

가처분은 등기필정보를 작성하지 않는다.

등기완료 후, 등기완료통지서로 관공서에 등기완료통지를 한다. 법원의 전자촉탁은 전산정보처리조직으로 송신, 서면촉탁은 직접 교부 또는 우편으로 송부한다.

법원의 촉탁으로 가처분등기, 주택임차권등기, 상가건물임차권등기 후 → 등기명의인의 표시변경등기는 등기명의인이 신청할 수 있다.

 

가처분등기의 말소

가처분집행의 취소결정시, 가처분취하나 집행취소신청이 있는 때 → 법원은 재판서, 취하서 등을 첨부하여 처분제한의 등기의 말소촉탁을 하여 등기를 말소한다.

당사자가 등기소에서 직접 가처분말소등기신청을 할 수는 없다.

다수의 가처분채권자 전원이 등기부에 기록된 경우 → 일부채권자의 해제신청에 의한 변경등기 촉탁 → 일부채권자해제로 한 변경등기를 한다.

채권자 000 외 00인으로 기록된 등기 → 일부채권자해제의 변경등기 촉탁 → 채권자 전원명의로 하는 경정등기 후 촉탁에 의한 변경등기를 한다.

권리자 000 외 00인으로 기록된 등기 → 전부말소 촉탁이 있는 경우 → 경정등기절차를 거치지 않고 촉탁에 의한 말소등기를 할 수 있다.

채권자가 다수인 가처분등기 → 등기의무자는 해제신청을 한 채권자, 등기원인은 일부해제, 등기목적은 등기말소로 기재한 등기촉탁 → 해당 등기촉탁서에 기재된 등기 전부의 말소를 촉탁한 것으로 보고, 그 등기촉탁은 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 않는 경우에 해당하므로 각하한다.

 

권리의 이전, 말소, 설정등기청구권의 보전을 위한 처분금지가처분등기 후 → 가처분채권자가 가처분채무자를 등기의무자로 권리의 이전, 말소, 설정의 등기를 신청하는 경우 → 그 가처분등기 이후에 된 가처분등기는 가처분채권자의 권리를 침해하므로, 가처분채권자가 단독으로 말소등기를 신청할 수 있다.

 

가처분등기가 가처분법원의 말소촉탁 이외의 사유로 말소된 경우 → 등기관은 그 뜻을 집행법원에 통지해야 한다.

가처분등기를 직권으로 경정(일부말소 의미)하는 경우에도 동일하다.