부동산등기법 강의 노트 054 :: 경매개시결정, 매각허가결정, 말소촉탁

경매개시결정

강제경매 → 채권자가 집행권원에 기하여 채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금으로 채권자의 금전채권의 만족을 얻는 강제집행절차이다.

임의경매 → 저당권자, 전세권자, 담보가등기권자 등이 신청하므로 집행권원을 요하지 않으며, 강제경매에 관한 규정을 준용한다.

 

경매개시결정등기의 촉탁

집행권원에 의한 강제경매와 담보권(근저당권, 전세권)실행을 위한 경매로 구분 → 법원이 경매개시결정을 하면 직권으로 촉탁서에 그 결정정본을 첨부하여 경매개시결정등기의 촉탁을 하고, 등기관은 그 등기를 실행한다.

이미 체납처분에 의한 압류등기 및 경매개시결정의 등기가 있는 부동산에도 → 경매개시결정의 등기를 할 수 있다.

 

등기의무자

강제경매 → 등기의무자는 부동산소유자(채무자)를 기재하고, 가압류등기 후 제3자에게 소유권이 이전 → 가압류 당시 소유권의 등기명의인이 등기의무자이다.

임의경매 → 근저당권(담보물권)설정 당시의 소유명의인과 현재의 소유명의인의 일치 여부에 관계 없이, 현재의 소유명의인만을 등기의무자로 촉탁한다.

등기의무자(근저당권설정자)가 경매신청 전에 사망한 경우 → 상속인 앞으로 상속등기가 되지 않은 상태에서 근저당권자가 담보권실행경매신청을 하여 경매개시결정기입등기를 하려면 → 경매신청서에 상속인을 채무자겸 소유자로 표시하고, 상속의 증명서류를 첨부하여 경매신청을 먼저 하거나, 상속인을 대위하여 상속등기를 먼저 한 후에 그 상속인을 소유자로 표시하여 경매신청을 할 수 있다.

 

첨부정보

등기원인증서로 경매개시결정의 정본을 첨부한다.

미등기부동산의 경매개시결정등기를 촉탁하는 경우 → 채무자 명의로 등기할 수 있음을 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면을 첨부한다.

 

등기실행의 특칙

일반적인 경우 → 등기목적은 강제경매개시결정으로 기록한다.

미등기부동산의 경우 → 직권으로 보존등기를 하고, 강제경매개시결정기입등기를 등기부에 기록한다.

채권자가 다수인 경우(1개의 촉탁사건에 2인 이상의 채권자)의 경매개시결정등기촉탁 → 다수의 채권자 전부를 등기기록에 채권자로 기록해야 한다.

채권당사자가 선정당사자인 경우 → 선정자 목록에 의해 채권자 전부를 등기기록에 채권자로 기록한다.

등기촉탁서에 채권자로 선정당사자만 기재되어 있고, 선정자 목록이 없는 경우 → 결정서의 선정자 목록의 사본을 만들어 등기촉탁서에 첨부한다.

채권자 000 외 00명의 기록을 경정등기를 할 때, 다수의 채권자를 알 수 없는 경우 → 촉탁법원에 등기촉탁서 및 결정서 사본을 송부받아 경정등기를 한다.

등기목적 → 그 등기권리자가 가압류의 피보전채권자라는 취지의 기재가 있는 때 → 그 등기목적 아래에 0번 가압류의 본압류로의 이행으로 기록하여 표시한다.

등기목적 → 그 등기권리자가 가압류의 피보전채권의 승계인이라는 취지의 기재가 있는 때 → 0번 가압류 채권의 승계로 기록하여 표시한다.

 

등기실행 후의 조치

등기완료통지 → 경매개시결정등기는 등기필정보를 작성하지 않고 → 등기완료통지서를 작성한다.

경매개시결정등기가 서면촉탁으로 되었다면 직접 교부 또는 우편으로 송부, 전자촉탁으로 이루어진 경우에는 전산정보처리조직으로 송신한다.

등기사항증명서 → 등기관은 경매개시결정등기 후에 등기사항증명서를 집행법원에 송부한다.

서면으로 경매개시결정의 등기를 촉탁받은 등기관 → 등기완료 후 경매개시결정서에 고무인을 찍고 등기관이 날인 송부하여 등기사항증명서 송부에 갈음한다.

전산정보처리조직으로 경매개시결정의 등기를 촉탁받았다면 → 발급 연월일 이후 변동사항의 여부에 관한 정보를 전송하여 등기사항증명서의 송부에 갈음한다.

 

경매개시결정등기의 말소

부동산이 없어지거나 매각되면 → 법원이 강제경매의 절차를 취소한다.

또는, 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고 남을 것이 없다면 → 경매절차를 취소한다.

 

경매절차에서 매각된 경우

매각허가결정의 확정 후 → 매수인은 매각대금을 완납하여 소유권을 취득 → 집행법원은 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매각에 따라 소멸한 권리를 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁한다.

 

소유권이전등기의 촉탁

소유권이전등기 → 관할등기로 등기관에게 촉탁한다.

매각허가결정확정 후 대금지급 전(후)에 매수인이 사망 → 상속인이 승계하여 매각대금을 지급하면 상속인 명의로 소유권이전등기를 촉탁한다.

등기촉탁서 → 매각허가결정등본 + 상속을 증명하는 서면(제적등본 및 초본, 가족관계등록사항별증명서 등)을 첨부한다.

매수인이 법인으로 합병 등에 의한 일반승계가 있는 경우 → 매수인의 사망과 동일하게 처리한다.

매각허가결정 확정 후 → 매수인의 지위를 제3자에게 양도하고 그 제3자가 매각대금을 지급 → 법원은 매수인에게 이전등기촉탁을 한다.

 

경매개시결정등기 전에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우 → 등기명의인과 실소유자가 실질적으로 일치 → 경매개시결정등기 및 매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소촉탁을 한다.

만약, 근저당권이 설정된 이후에 매수인 乙에게 소유권이전되고 → 乙이 경매절차에서 경락인이 된 경우 → 乙이 현재 등기기록상 소유명의인이라는 기록을 하고 소유권이전등기의 촉탁은 하지 않는다.

이후에 매수인이 등기의무자로 등기신청을 하는 경우 → 종전 소유권이전등기시 등기소에서 받은 등기필정보를 첨부하면 된다.

 

경매개시결정등기(가압류) 후에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우 → 그 제3취득자의 소유권이전등기는 경매개시결정(가압류)의 등기에 대항할 수 없으므로 말소촉탁의 대상 → 경매개시결정등기와 제3취득자 명의의 소유권등기의 말소촉탁과 동시에 매각으로 인한 소유권이전등기 촉탁을 한다.

 

공유부동산에 경매개시결정기입등기가 경료, 경매절차에서 일부 공유자가 매각받은 경우 → 경매개시결정기입등기의 말소촉탁 + 매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소촉탁 → 소유권이전등기촉탁은 위 매수인의 지분을 제외한 나머지 경매대상지분에 대한 공유지분이전등기 촉탁을 한다.

매수인이 추후에 등기의무자로 다른 등기를 신청할 때에는 → 종전 소유권등기필정보 + 공유지분이전등기 후 통지받은 등기필정보를 제공하면 된다.

 

甲의 부동산에 乙의 가압류등기, 丙의 근저당권설정등기 → 丙의 임의경매 실행으로 매수인 丙 명의로 소유권이전등기 + 乙의 가압류등기 및 丙의 근저당권설정등기는 말소된 후 → 丁의 소송으로 丁에게 소유권이전등기의 이행판결이 확정 → 丁의 판결문을 등기원인의 증명정보로 한 등기신청만 수리하고, 말소되었던 乙의 가압류등기와 丙의 근저당권설정등기는 회복하지 않는다.

 

매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소 촉탁

말소되는 등기 → 매각부동산 위의 모든 저당권, 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권이 말소된다.

경매개시결정등기 이후의 제3자 명의의 소유권이전등기 및 가등기 → 매수인에게 대항할 수 없으므로 말소촉탁의 대상이 된다.

경매개시결정등기 이전의 제3자 명의의 소유권이전등기 및 가등기 → 말소촉탁의 대상이 아니다.

단, 경매개시결정등기 이전에 경료된 제3자 명의의 가등기라도 → 그보다 선순위로 매각에 의해 소멸되는 담보권에 관한 등기가 있다면 → 말소촉탁의 대상이다.

가압류등기 이후에 부동산의 소유권이 이전되고, 강제경매개시결정의 등기가 경료된 경우 → 소유권이전등기의 말소는 아래와 같다.

 

근저당권설정등기 및 담보가등기 → 압류채권자보다 선순위라도 매각으로 소멸 → 경매개시결정등기의 선후에 관계 없이 부동산이 매각되면 모두 말소된다.

 

근저당권에 권리의 전부나 일부의 이전으로 인한 부기등기 또는 근저당권부 채권가압류등기와 같이 → 매수인이 인수하지 않는 등기의 말소에 관해 이해관계가 있는 제3자 명의의 부기등기가 된 경우 → 주등기의 말소만 촉탁하며, 등록면허세도 주등기의 말소에 관한 것에만 납부한다.

 

담보가등기가 된 부동산에 경매 등이 실행 → 담보가등기권리는 매각에 의해 소멸한다.

단, 담보가등기와 일반가등기를 구별할 수 없는 경우 → 순위보전을 위한 가등기로 보고 → 최선순위이면 말소하지 않고, 후순위라면 함께 말소한다.

 

경매개시결정등기 후의 가처분, 용익물권, 임차권의 등기 → 매수인에게 대항 불가하므로 말소촉탁의 대상이다.

경매개시결정등기 전의 가처분, 용익물권, 임차권의 등기 → 말소되지 않는다.

단, 경매개시결정등기 전에 경료된 가처분등기 등이라도 → 그보다 선순위로서 매각으로 소멸하는 담보물권, 압류, 가압류등기가 있다면 말소의 대상이 된다.

임차권등기 → 매수인에게 대항할 수 있는지의 여부는 등기기록의 순위가 아닌, 주민등록을 마친 날과 주택의 점유일이 기준이 된다.

전세권 → 담보물권 등에 대항할 수 있는 경우라도 → 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸되므로 말소촉탁의 대상이 된다.

가압류가 본압류로 이행 → 강제경매절차를 진행 중에 가압류가 집행취소로 말소 → 매각의 소유권이전등기시에 말소된 가압류 이후의 가처분 등은 말소된다.

 

경매개시결정등기 후의 가압류등기 → 매수인에게 대항할 수 없으므로 매각에 의해 소멸한다.

경매개시결정등기 전의 가압류등기 → 甲의 가압류등기가 있는 부동산이 乙에게 이전된 후 → 강제경매신청(본압류)으로 제3자에게 매각 → 甲이 먼저 배당받으므로 → 甲의 가압류는 말소촉탁의 대상이다.

 

가압류등기 후 소유권이 이전되어 → 현소유자의 채권자가 경매신청을 하고 매각을 받은 경우 → 매수인 앞으로의 소유권이전등기 촉탁 시 → 그 가압류등기는 가압류권자가 배당에 참가한 경우에는 말소촉탁을 할 수 있다.

 

국세체납처분에 의한 압류등기 → 조세는 원칙적으로 다른 채권에 우선적으로 변제되어야 한다.

단, 법정기일(경매개시) 전에 마쳐진 전세권 및 저당권 등의 피담보채권에는 우선할 수 없으나, 배당에는 참가하므로 압류등기는 모두 말소촉탁의 대상이다.

 

예고등기 → 경고적 효력만 있는 등기이므로, 저당권말소예고등기는 저당권말소촉탁과정에서 직권말소된다.

환매특약등기 → 매매의 목적물인 부동산이 매매등기와 환매권의 유보를 등기한 때 → 제3자에 대해 효력이 있으므로 → 매각에 의해 취득하였더라도 경매개시결정등기나 근저당권등기에 선행하는 환매특약등기는 말소되지 않는다.

 

경매개시결정등기의 말소

매수인이 매각대금을 지급하면 → 법원(법원사무관)이 등기관에게 경매개시결정등기의 말소를 촉탁한다.

 

등기절차

매수인의 매각대금 완납 → 매수인에게 소유권이전등기 + 매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소 + 경매개시결정등기의 말소등기를 촉탁한다.

말소할 등기가 누락되어도 추후에 말소촉탁을 할 수 있고, 매각부동산이 여러 개라 하더라도, 매수인이 동일인이면 촉탁서는 1통으로 작성해도 된다.

 

촉탁서의 기재사항

부동산의 표시 → 매각허가결정 후 매각부동산의 등기기록상에 변경이 있을 때 표시변경등기일자에 따라 달리 기재한다.

표시변경등기일자가 매각허가결정 전이면 → 매각허가결정을 경정한 다음 → 촉탁서에 변경된 표시를 기재한다.

표시변경등기일자가 매각허가결정 후이면 → 촉탁서에 변경 전의 부동산의 표시를 하고 그 밑에 변경된 현재의 등기기록의 내용대로 표시하여 촉탁한다.

 

등기권리자 → 매각허가결정확정 후 대금지급 전에 매수인이 사망 → 그 상속인이 매수인의 지위를 승계하여 매각대금을 지급한 경우 → 상속인 명의로 소유권이전등기를 촉탁하고, 등기촉탁서의 등기권리자에 매수인 000의 상속인 000라고 표시한다.

등기의무자 → 소유권이전등기의 등기의무자는 경매개시결정등기시의 소유명의인이다.

단, 가압류등기 후에 제3자에게 소유권이 이전된 후 → 가압류채권자가 신청한 경매절차에서 매각되면 → 제3자의 소유권이전등기는 말소되고 → 가압류등기 당시의 소유명의인이 등기의무자가 된다.

경매개시결정의 등기 후에 소유자가 사망 → 그 상속인이 등기의무자, 상속등기가 되지 않았다면 사망한 자를 등기의무자로 표시한다. 상속등기는 필요 없다.

 

등기원인 → 강제경매(임의경매)로 인한 매각, 등기원인일자 → 매각대금지급일을 기재한다.

등기목적 → 촉탁에 의해 기입될 이전등기나 말소할 등기를 구체적으로 기재한다.

등록면허세 → 매각대금을 과세표준으로 취득세를 납부하고, 국민주택채권은 지방세법상 시가표준액을 기준으로 매입한다.

 

첨부서면

매각허가결정등본 → 등기촉탁서에 첨부한다.

상속의 증명서면 → 제적등본 및 초본, 가족관계등록사항별증명서 등 상속을 증명하는 서면을 첨부한다.

토지대장 및 건축물대장 정보 → 매각을 원인으로 한 소유권이전촉탁등기인 경우에도 첨부한다.

농지취득자격증명 → 집행법원에서 매각허부 재판시 직권으로 조사할 때 첨부하므로, 별도로 첨부할 필요가 없다.

토지거래허가증명 → 민사집행법에 의한 경매에는 첨부할 필요가 없다.

 

등기의 실행

매각에 의한 등기 → 매수인에게 소유권이전등기 + 매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소 + 경매개시결정등기의 말소등기를 촉탁한다.

 

등기필정보의 교부

집행법원으로부터 등기필정보 우편송부신청이 기재된 이전촉탁 사건이 접수되어 교합이 완료된 때 → 매수인에게 등기필정보를 송부한다.

매수인에게 등기필정보를 송부하기 이전이라도 → 매수인이 등기소에 출석하여 등기필정보의 발급을 신청하면 이를 발급한다.

등기필정보 우편송부신청이 없더라도 → 이전촉탁서 접수일로부터 5일 이내에 매수인이 등기소에 출석하여 등기필정보의 발급을 신청한 경우 이를 발급한다.

 

토지부분에 대한 등기촉탁의 가능 여부

구분건물의 전유부분에만 설정된 근저당권의 실행으로 → 매각된 경우 → 건물대지에 대한 매수인 앞으로의 소유권이전등기 절차이다.

전유부분 → 구분건물에서 각 세대가 주거용으로 사용하는 면적을 말하며, 주물(전유부분)에 설정된 저당권의 효력은 종물(대지권)에도 미친다.

 

구분건물의 전유부분에만 설정된 근저당권의 실행으로 매각된 경우 → 매각허가결정에 대지에 대한 표시가 있고 대지권등기가 경료된 경우에는 → 대지권까지 포함하여 소유권이전등기촉탁을 하여야 한다.