부동산등기법 강의 노트 056 :: 구분건물, 집합건물, 법정대지, 규약상대지

 

구분건물

구조상 구분된 수 개의 부분이 독립된 건물로서 사용될 수 있을 때, 그 구분된 각 부분도 독립한 소유권의 객체로 삼을 수 있다.

1동의 건물 중 독립된 구분소유권의 대상을 구분건물이라 하고, 그와 같은 1동의 건물 전체를 집합건물이라 한다.

구분건물은 구분소유권의 객체가 되며, 구분건물의 소유자를 구분소유자라고 한다.

 

구분건물의 요건

구조상 독립성 → 해당 건물의 부분이 1동의 건물 중 다른 부분과 구조상 구분되어 있어야 한다.

상가건물로 용도가 판매시설 및 운수시설이고, 바닥면적이 1,000㎡ 이상, 구분점포 사이의 경계를 명확히 식별할 수 있는 표시를 바닥에 견고하게 설치, 건물번호표시를 견고하게 부착 → 각각 소유권의 목적이 된다.

이용상 독립성 → 독립한 건물로서의 용도로 사용되는 기능과 효용을 갖추며, 독립된 출입구가 있어야 한다.

1동의 건물 중, 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하는 구분행위가 있어야 한다.

구분건물이 물리적으로 완성되기 전이라도 → 분양계약 등을 통해 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 인정된다.

이후, 구분건물이 객관적, 물리적으로 완성되면 → 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않아도 구분소유가 성립(대지권 발생)한다.

건물 소유자는 자유의사에 의해 → 이를 구분건물이 아닌 하나의 일반건물로 등기할 수도 있고, 1동의 건물을 수 개로 구분하여 각각 구분소유할 수도 있다.

 

전유부분

1동의 건물 중, 다른 부분으로부터 독립하여 구분소유권의 목적이 되고, 구분소유자의 배타적 사용, 수익, 처분의 권능이 미치는 건물부분을 말한다.

구분소유권 → 전유부분을 객체로 하는 소유권이며, 구분소유자 → 전유부분의 소유자이다.

 

공용부분

전유부분 이외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물, 전유부분과 부속건물 중 규약으로 공용부분으로 정한 것을 말한다.

구조상 공용부분 → 전유부분 이외의 건물부분(복도, 계단 등), 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물(소방, 냉난방 설비 등)을 말한다.

구조상 공용부분은 등기능력이 없으므로, 건축물대장에 등재되어 있어도 → 독립하여 등기할 수 없다.

단, 지하주차장 등이 어느 구분건물의 전유부분에 포함되는 부속건물로 볼 수 있다면 → 예외적으로 전유부분의 부속건물로 등기할 수 있다.

규약상 공용부분 → 1동의 건물 중 원래 구분소유권의 목적이 될 수 있는 전유부분과 독립된 소유권의 목적이 될 수 있는 부속건물을 → 규약에 의하여 공용부분으로 정한 것으로, 공용부분이라는 취지의 등기를 해야 한다.

공용부분에 대한 각 구분소유자의 공유지분 → 규약으로 그 비율을 정하지 않는 한, 각 전유부분의 면적의 비율에 따른다.

구분소유자는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 공유지분을 처분할 수 없고, 공용부분은 따로 등기를 필요로 하지 않는다.

 

구분건물의 대지

전유부분이 속하는 1동의 건물(집합건물)이 소재하는 토지(법정대지) 및 규약으로, 그 토지와 일체로 관리 및 사용할 것으로 정한 토지(규약상 대지)를 말한다.

등기기록상 지목이 대지가 아니더라도, 그 지상에 건물을 소유할 수 있으며, 지목이 잡종지인 경우에도 대지권등기를 할 수 있다.

법정대지 → 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 → 당연히 건물의 대지라는 의미로 법정대지라고 한다.

토지의 일부분에만 건물이 존재하는 경우 → 그 토지 전부가 법정대지가 되므로 → 분할하여 분필등기를 하거나, 소유권의 일부만 대지권등기를 할 수 있다.

규약상 대지 → 건물이 소재하는 토지(법정대지) 이외의 토지로서, 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 소재하는 토지와 일체로 관리 또는 사용하기 위해 → 구분소유자들이 규약으로써 건물의 대지로 삼은 토지(테니스장, 관리사무소 등)를 말한다.

규약상 대지는 건물이 소재하는 토지(법정대지)와 인접하거나, 등기소의 관할이 달라도 되지만, 사회통념상 멀리 떨어진 경우에는 불가하다.

 

대지사용권

구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리를 말한다. 법정대지와 규약상 대지를 포함한다.

일반적으로 대지사용권은 소유권이다. 다수의 구분소유자가 각각 전유부분을 소유하므로 → 그 구분소유자 전원이 공동으로 건물의 대지에 소유권을 갖는다.

소유권 이외에 건물의 소유를 목적으로 하는 → 존속기간이 유효한 지상권, 전세권, 등기된 임차권도 대지사용권이 될 수 있다.

등기되지 않은 권리도 가능하며, 건물의 대지별로 각각 다른 종류의 것이라도 가능하다.

 

대지권

구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.

가처분, 가압류와 같은 보전처분의 등기가 경료된 소유권이나 가등기, 근저당권, 신탁등기가 경료된 것이라도 대지권이 될 수 있다.

대지권은 가처분, 가압류 등의 보전처분의 등기가 경료된 소유권이나 가등기, 근저당권 기타 설정등기가 경료된 것도 대지권이 될 수 있다.

대지에 임차권등기, 지상권등기, 지역권등기, 신탁등기가 경료된 경우 → 대지권등기를 할 수 있다.

 

대지권등기

구분건물에서 → 전유부분과 일체로 처분되는 토지의 권리관계를 → 토지등기기록이 아닌 건물등기기록에 기록하여 → 그 등기의 효력을 토지에도 미치게 한다.

대지권등기는 물권변동을 공시하는 권리등기가 아니라 → 구분건물과 일체화된 대지사용권이 있음을 건물등기기록의 표제부에 공시하는 것에 불과하다.

표시에 관한 등기 → 소유자가 단독신청할 수 있다는 것을 의미한다.

 

대지권의 성립요건

토지 위에 집합건물이 존재하고, 구분소유자가 해당 대지에 대지사용권을 가지며, 전유부분과 대지사용권에 대해 처분의 일체성(분리처분 불가)이 있어야 한다.

대지사용권이 미등기인 상태에서는 대지권의 등기는 불가 → 구분소유자 명의로 대지사용권에 대한 등기를 해야 대지권등기를 할 수 있다.

 

대지권의 발생시점

건축허가신청이나 분양계약 등을 통해 → 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위(광고)의 존재가 인정된다.

이후에 구분건물이 객관적, 물리적으로 완성되면 → 집합건축물대장 등록 및 등기부에 등기되지 않아도 → 그 시점에서 구분소유가 성립한다.

대지권 발생원인일자 → 집합건축물대장이 작성된 날짜(형식적 심사권)로 등기신청을 한다.

대지사용권을 가진 자가 구분건물을 신축하여 소유권보존등기와 대지권등기를 신청시 → 대지권 발생원인일자는 사용승인일자를 기재한다.

일반건물을 구분하거나, 기존건물을 증축, 개축, 합병하여 집합건물로 하는 때 → 구분행위시에 대지권이 발생한다.

인접 토지를 규약상 대지로 한 때 → 인접 대지에 대해 권리를 취득하고 규약을 정한 때에 대지권이 발생한다.

 

대지권등기와 분리처분의 금지

구분건물등기기록에 대지권의 표시등기와 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 대지권이라는 뜻을 등기 → 전유부분과 대지사용권에 대해 일체적으로 생기는 물권변동은 구분건물 등기기록에 의해 공시, 효력은 대지권에 대해서도 미친다.

대지권이 있으면 전유부분과 대지사용권을 이체로 처분해야 하고, 분리하여 처분할 수 없다.

대지사용권의 분리처분을 허용하게 되면 → 구분소유자가 그 대지에 관한 사용권원을 상실하기 때문이다.

건물의 표제부에 대지권에 관한 등기를 하여 → 이후 전유부분과 대지사용권에 발생하는 권리변동은 건물의 등기기록에만 공시하면 된다.

분리처분의 금지 → 구분소유자가 대지사용권을 취득한 때부터이다.

 

토지의 소유권이 대지권인 경우

대지권이라는 뜻의 등기가 된 토지의 등기기록에는 → 소유권이전등기 그 밖에 이와 관련이 있는 등기를 할 수 없다.

단, 대지권등기 전에 토지만에 대해 성립된 가등기에 기한 본등기로서의 소유권이전등기는 → 대지권등기를 말소한 뒤에 본등기를 할 수 있다.

 

대지권이라는 뜻의 등기가 된 토지의 등기기록에는 → 저당권설정등기 그 밖에 이와 관련이 있는 등기를 할 수 없다. 직권말소의 대상이다.

단, 대지권발생 전에 성립된 저당권설정의 가등기에 기한 본등기로 행해지는 저당권설정등기는 → 건물 또는 토지 어느 일방에 대해서 할 수 있다.

토지의 등기기록에 소유권이 대지권이라는 뜻의 등기가 되기 전에 마쳐진 근저당권설정등기 → 그 내용을 변경하는 근저당권변경등기는 신청할 수 있다.

 

대지권이라는 뜻의 등기가 된 토지의 등기기록에는 → 소유권이전가등기 또는 저당권설정가등기를 할 수 없다. 본등기를 할 수 없다.

대지권이 등기된 구분건물의 등기기록에는 → 건물만에 관한 소유권이전가등기 또는 저당권설정가등기를 할 수 없다. 본등기를 할 수 없기 때문이다.

강제경매개시결정, 체납처분, 가압류등기 → 권리자를 대신해 법원 및 국가기관이 매각하기 위한 것 → 토지나 건물 중 어느 일방만을 목적으로는 할 수 없다.

단, 대지권이 발생하기 전 → 어느 일방(건물 또는 토지)에 설정된 저당권을 실행하는 경우의 경매개시결정등기, 어느 일방에 경료된 가압류등기에 기한 강제경매개시결정의 등기는 가능하다.

 

토지의 지상권, 전세권, 임차권이 대지권인 경우

대지권이라는 뜻의 등기가 된 토지의 등기기록에는 → 지상권, 전세권, 임차권이전등기, 그 밖에 이와 관련된 등기를 할 수 없다.

건물과 대지권에 저당권을 설정하면 → 그 효력이 토지에도 미치기 때문이다.

분리처분이 금지되는 것은 대지사용권인 지상권 등(대지권이라는 뜻의 등기)이므로 → 그 토지의 등기기록에 소유권이전등기, 소유권이전가등기, 소유권이전등기 이외의 소유권에 관한 등기(가압류, 환매등기, 체납처분의 압류등기)는 할 수 있다.

 

대지권등기 후에 경료된 등기의 효력

대지권을 등기한 후에는 원칙적으로 토지등기기록은 더 이상 사용하지 않고 → 대지권등기가 된 건물등기기록에만 권리관계를 등기한다.

대지권을 등기한 후에 한 건물의 권리에 관한 등기는 → 대지권에 대해 동일한 등기로서 효력이 있다. 단, 그 등기에 건물만에 관한 것이라는 부기가 없어야 한다.

건물의 권리에 관한 등기 → 소유권이전등기, 소유권에 관한 가등기, 압류등기, 소유권변경 및 경정등기, 저당권설정등기를 포함한다.

대지권등기에 의한 건물의 등기와 토지의 등기기록에 등기되는 권리의 우열 → 접수번호에 따른다.

 

대지권등기 전에 경료된 등기의 효력

대지권등기 전에 토지와 건물 어느 일방에 경료된 등기는 → 그 후 대지권등기를 하더라도 그 효력이 다른 일방에 미치지 않는다.

단, 대지권이 발생하였으나, 대지권등기를 하지 않은 상태에서 → 구분건물에 저당권 설정 또는 가처분등기를 경료한 때 → 그 등기의 효력은 대지사용권에까지 미친다. 대지사용권은 전유부분에 대해 종된 권리이기 때문이다.

 

분리처분금지의 배제

전유부분과 대지사용권을 성질상 일체로 취급할 수 없는 경우 → 분리처분이 가능하다.

분리처분이 금지된다고 할 때의 처분은 → 전유부분과 대지사용권을 일체로 처분하는 것이 가능한 경우에 분리처분할 수 없다는 의미이다.

토지만을 목적으로 하는 지상권, 구분지상권, 지역권, 임차권의 설정 → 분리처분이 가능하다. 임차권에는 근저당권설정이 될 수 없기 때문이다.

건물의 전유부분에 대한 임차권, 전세권의 설정 → 분리처분이 가능하다.

토지만에 대한 근저당권설정이나, 건물만에 관한 근저당권설정은 → 분리처분이 금지되므로 허용되지 않는다.

토지 또는 전유부분 중 대지권등기 전, 어느 일방에 설정된 저당권의 실행에 의한 경매개시결정등기 → 분리처분이 가능하다.

토지 및 전유부분만의 구속에 관해 분쟁(원인무효소송 등)이 있을 때 → 그 일방만을 목적으로 하는 처분금지가처분, 진정명의회복등기는 분리처분이 가능하다.

대지권이 생기기 전에 → 전유부분 또는 토지만에 대해 등기된 가등기에 의한 본등기를 하는 경우 → 분리처분이 가능하다.

수용이나 판결에 의한 소유권이전등기 신청 → 매매, 증여, 저당권의 설정 등은 분리처분이 금지되나, 수용이나 시효취득 등은 분리처분이 가능하다.

구분소유자가 분리처분가능 규약을 설정한 경우 → 분리처분이 가능하나, 먼저 대지권등기를 말소하는 대지권변경등기를 신청해야 한다.