부동산등기법 강의 노트 061 :: 환지처분절차, 환지등기, 합필환지, 합동환지

 

환지등기절차

환지처분 → 농어촌정비법, 도시개발법 등의 사업시행자가 환지계획에 따라 → 사업 시행 전의 토지(종전 토지)를 대신하여 사업 시행 후의 새로운 토지(환지)를 교부하거나, 종전 토지와 환지에 관한 권리 사이의 과부족으로 인하여 생긴 이해관계의 불균형을 금전으로 청산하는 형성처분을 말한다.

 

환지처분의 절차

환지처분 → 농업생산기반정비사업은 환지계획의 고시를 한 때, 도시개발사업은 환지처분의 공고를 한 때에 이루어진다.

환지처분이 있는 때 → 환지처분에 의해 교부되는 환지는 이를 종전 토지로 보며, 환지를 정하지 않은 종전 토지에 존재하는 권리는 소멸된 것으로 본다.

환지처분이 있는 경우 → 환지처분에 관한 등기가 있기까지는 다른 등기를 하지 못한다.

 

농어촌정비법에 의한 환지처분 → 환지계획 고시의 다음 날부터 종전 토지로 보며, 환지를 지정하지 않은 종전 토지의 권리는 그 고시가 있는 날에 소멸된다.

환지계획을 인가하여 고시한 후, 사업시행지역 토지와 연안해면은 → 농어촌정비사업에 따른 등기를 한 후가 아니면 다른 등기를 하지 못한다.

확정일부가 있는 서류로써 → 환지계획 인가고시 전에 등기원인이 발생한 사실을 증명한 경우에는 예외로 한다.

 

도시개발법에 따라 환지 계획에서 정하여진 환지 → 환지처분 공고의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지를 지정하지 않은 종전 토지에 존재하는 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

 

대위등기의 촉탁

농어촌정비법의 사업시행자나 도시개발법의 도시개발사업의 시행자는 → 사업시행인가 후에 사업시행을 위하여 농어촌정비법의 환지계획인가의 고시 또는 도시개발법의 환지처분의 공고 전이라도 → 종전 토지에 관한 토지표시변경 및 경정, 등기명의인표시변경 및 경정, 상속등기를 → 각 해당등기의 신청권자를 대위하여 촉탁할 수 있다.

 

일괄촉탁

대위등기를 촉탁하는 경우에는 → 등기원인 또는 등기의 목적이 동일하지 않은 경우라도 하나의 촉탁서로 일괄하여 촉탁할 수 있다.

 

제출서면

시행자가 대위등기를 촉탁할 때 → 등기촉탁서, 등기원인의 증명서면, 사업시행인가를 증명하는 서면을 제출해야 한다.

 

사인의 대위등기 신청 및 촉탁

환지처분공고가 있으면 → 사업시행자는 환지등기를 지체 없이 신청 또는 촉탁해야 한다. 사업시행자가 환지등기의 신청 또는 촉탁을 장기간 지체하는 경우라도 → 환지처분은 공권력 행사의 주체인 시행자가 종전 토지소유자 등에 대하여 발하는 행정처분이므로 → 일반 사인(종전 토지상의 소유권 기타의 권리를 가지는 자 등)이 환지등기를 신청하거나, 사업시행자를 대위하여 신청 내지 촉탁할 수 없다.

 

다른 등기의 정지

환지계획인가의 고시 등이 있은 후에는 → 종전 토지에 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 가압류등기, 경매신청등기(정지되는 시점 이전에 설정된 근저당권에 기한 경우도 포함) 등 → 권리에 관한 등기와 표시에 관한 등기를 할 수 없다.

그럼에도 불구하고, 종전 토지에 관한 등기가 마쳐진 경우 → 등기관이 직권으로 말소한다.

 

환지등기의 촉탁

일반적 기재사항 → 종전 토지 및 환지의 표시(입체환지는 건물의 표시도 포함)와 환지를 교부받은 자의 성명, 주민등록번호 및 주소(법인은 명칭, 부동산등기용등록번호 및 주사무소소재지), 농업기반정비사업 또는 도시개발사업으로 인한 등기촉탁의 취지, 촉탁의 연월일을 기재한다.

 

특별한 기재사항 → 종전 토지 수 개에 대해 1개 또는 수 개의 환지를 교부한 경우, 그 수 개의 종전 토지 중 미등기인 것이 있는 때, 농어촌정비법에 의한 창설환지를 교부한 때 또는 도시개발법에 의한 체비지 또는 보류지를 정한 때, 종전 토지에 환지를 교부하지 아니한 때 → 그 취지를 기재한다.

 

환지등기 촉탁서의 첨부서면

첨부서면 → 환지계획서 및 환지계획서 인가서 등본, 환지계획인가의 고시 등이 있었음을 증명하는 서면, 농업기반 등 정비확정도를 첨부한다.

시행자가 환지계획인가의 고시 등의 사실을 등기소에 통지하면서 위 서면을 첨부한 때에는 → 등기촉탁서에 그 서면을 첨부할 필요가 없다.

토지대장만 첨부한 환지등기촉탁 → 그 토지대장에 환지 또는 구획정리 완료 등의 사실이 기재되어 있더라도 → 그 등기촉탁을 수리하지 않는다.

새로 생성된 토지의 대장에는 종전 토지의 표시가 없고, 종전 토지의 폐쇄된 대장에는 새로 생성된 토지의 표시가 없어 → 서로 연결되지 않기 때문이다.

 

환지등기의 동시 촉탁

환지에 대한 권리의 설정, 이전 등의 등기시 → 기타 특별한 사유를 제외하고는 사업지역 내의 토지 전부에 관하여 동시에 해야 한다.

촉탁이 누락된 경우 → 다시 환지등기를 촉탁할 수 있다.

 

환지등기가 불가한 경우

소유자가 동일 또는 중복되는 여러 필지의 종전 토지에 대해 → 여러 필지의 환지를 교부한 경우 → 환지등기를 할 수 없다.

甲 단독 소유인 3필지의 토지에 관하여 2필지의 환지를 교부한 경우 → 환지등기를 할 수 없다.

甲이 종전 토지 2필지 이상에 소유자로 등기되어 있는 경우 → 환지등기를 할 수 없다.

甲과 乙이 공유하고 있는 1필지의 토지에 관하여 → 甲과 乙을 각 단독 소유로 하는 2필지의 환지를 교부한 경우에 → 환지등기를 할 수 없다.

종전 토지 4개에 관하여 3개의 환지를 교부하면서 → 종전 토지를 분필하여 다른 토지에 합필하는 형태로 환지를 교부한 경우 → 환지등기를 할 수 없다.

 

합필환지

소유자가 동일한 여러 필지의 토지에 관하여 → 1필지의 환지를 교부한 경우를 말한다.

종전 토지 중 일부의 토지에 소유권 이외의 권리(근저당권, 가압류 등)가 등기되어 있는 경우 → 합필환지등기를 할 수 있다.

시행자는 촉탁서에 환지 중 얼마의 지분이 그 등기의 목적인지 구체적으로 기재하고 → 등기관은 이를 환지의 등기부에 기록한다.

종전 토지의 등기가 지상권, 전세권 등과 같이 토지의 특정 부분에 존속할 수 있는 경우 → 시행자는 환지의 어느 부분에 그 권리가 존속하는지를 촉탁서에 기재하고 → 등기관은 이를 환지의 등기부에 기록한다.

 

합동환지

소유자가 각각 다른 여러 필지의 종전 토지에 관하여 → 1필지 또는 여러 필지의 환지를 교부한 경우를 말한다.

공유지분 → 등기촉탁서에 종전 토지 소유자들의 환지에 관한 공유관계의 지분 비율을 기재하여야 하고 → 등기관은 환지등기를 완료한 후, 그 지분비율을 공유자 지분으로 하는 변경등기를 하여야 한다.

 

여러 필지의 토지의 일부 또는 전부를 수인이 특정부분을 나누어 단독으로 소유하였다 하더라도 → 그것이 1개의 토지로 합동환지된 경우에는 → 특별한 사정이 없는 한, 그 수인은 종전 토지에 상응하는 비율에 따라 환지된 토지를 공유하게 된다.

 

합동환지처분으로 인한 환지등기시 → 종전 토지소유자의 환지에 대한 공유지분 기입이 누락된 경우 → 촉탁관서가 종전 토지소유자의 공유지분을 표시하여 경정등기 촉탁을 할 수 없는 때 → 공유자 전원이 환지등기 촉탁 당시의 실제지분을 확인한 서면(인감증명)을 첨부하여 경정등기를 신청할 수 있다.

 

종전 토지에 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 경우 → 환지의 공유자 지분에 존속하는 것으로 변경등기를 한다.

단, 그 등기가 지상권, 전세권 등과 같이 토지의 지분에 존속할 수 없는 경우 → 시행자는 촉탁서에 환지의 어느 부분에 그 권리가 존속하는지 기재하고 → 등기관은 이를 환지의 등기부에 기록한다.

 

창설환지의 등기절차

창설환지, 체비지, 보류지에 관한 소유권보존등기절차 → 환지등기절차에 따르고, 등기관은 등기부의 표제부에 농어촌정비법에 의한 환지 또는 도시개발법에 의한 체비지나 보류지임을 표시해야 한다.

미등기 토지에 관하여 환지를 교부한 경우 → 시행자는 환지등기절차에 의하여 그 환지에 관한 소유권보존등기를 촉탁할 수 있다.

 

환지등기의 실행절차

종전 토지의 등기기록을 그대로 이용하여 환지에 관한 등기를 한다. 기존등기용지를 이용하는 것이 등기절차가 간편하고, 등기의 연혁을 현 등기용지에 남겨둘 수 있다.

 

등기완료의 및 등기필정보의 통지

환지등기를 마친 등기관은 시행자에게 등기완료의 통지를 하고, 환지절차에 의해 소유권보존등기를 하는 경우에는 등기 필정보통지서도 내어준다.

환지를 교부받은 자가 등기의무자로서 등기신청을 할 때에는 → 종전 토지에 관하여 소유자로서 통지받은 등기필정보를 신청정보의 내용으로 제공하여야 한다.

환지등기는 표시변경등기에 불과하고, 권리에 관한 등기가 아니다.

 

종전 토지에 관한 원인증서 작성

종전 토지에 관하여 매매 등 계약을 체결하고 → 아직 그 계약에 따른 등기 전에 환지등기가 마쳐진 경우 → 신청인이 환지에 관한 등기신청을 하면서 종전 토지에 관한 계약서를 등기원인증서로 신청서에 첨부하였다 하더라도 → 등기관은 그 등기신청을 수리하여야 한다.