부동산등기법 강의 노트 062 :: 정비사업, 재건축, 재개발, 관리처분, 이전고시

 

정비사업

도시 및 주거환경정비법에서 정한 절차에 따라 정비기반시설이 열악하고 노후 및 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업(주택개발사업) 또는 정비기반시설은 양호하나, 노후 및 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업(주택재개발사업) 등을 의미한다.

 

관리처분계획

정비사업구역 안에 있는 종전 토지 또는 건물의 소유권과 근저당권 등 소유권 외의 권리를 → 새로운 대지와 건축물에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 것이다.

시장 및 군수는 관리처분계획을 인가하는 때 → 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다.

 

이전고시

재개발 및 재건축사업의 정비사업시행자는 → 분양받을 자에게 관리처분계획에 따라 새로운 건물과 토지에 대한 소유권을 이전하고 → 이를 지방자치단체의 공보에 고시한다.

새로운 대지 및 건축물에 대한 권리는 분양받을 자에게 이전되고 → 종전 토지에 관한 등기의 말소등기, 새로운 대지와 건축물에 대한 소유권보존등기 등을 실행하게 된다.

 

토지 또는 건물을 분양받은 자는 → 이전고시가 있은 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.

이전고시에 따른 물권변동은 → 법률의 규정에 의한 물권변동이므로, 등기가 없어도 새로운 대지 및 건축물의 소유권을 취득한다.

대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 이전고시에 따른 소유권을 이전한 경우 → 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권, 전세권, 근저당권, 임차권, 가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 → 소유권을 이전받은 대지 또는 건축시설에 설정된 것으로 본다.

사업시행자는 이전고시가 있은 때에는 지체 없이 그 사실을 관할등기소에 통지하여야 하고, 이전고시가 있은 후에는 → 종전 토지에 관한 등기를 할 수 없다.

 

정비사업의 시행에 따른 등기

이전고시에 따라 토지와 건물을 분양받은 자들이 새로운 대지 및 건축물에 소유권을 취득하면 → 사업시행자는 종전 토지에 관한 멸실등기, 정비사업으로 조성된 대지와 축조된 건축물에 관한 소유권보존등기, 종전건물 및 토지에 관한 지상권, 전세권, 임차권, 저당권, 가등기, 환매특약이나 권리소멸의 약정 및 처분제한의 등기로서 분양받은 대지와 건축물에 존속하게 되는 등기를 → 촉탁 또는 신청한다.

위의 등기를 신청함에 있어서 → 1개의 건축물 및 그 대지인 토지를 1개의 단위로 하여 동시에 신청한다.

 

사업시행자는 도시정비법에 의한 사업시행인가 후에는 그 사업시행을 위하여 → 종전 토지에 관한 부동산의 표시변경 및 경정등기, 등기명의인의 표시변경 및 경정등기, 소유권보존등기, 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 → 각 해당등기의 신청권자를 대위하여 신청할 수 있다.

신청서에는 사업시행 인가가 있었음을 증명하는 서면을 첨부하며, 이전고시가 있기 전에도 가능하다.

 

이전고시에 따른 등기

이전고시가 되면, 종전 토지 및 건물의 소유권 등의 권리는 → 새로운 대지 및 건축물에 대한 소유권 등의 권리로 변환되므로, 즉시 등기를 신청한다.

등기관이 이전고시사항을 등기기록 표제부에 기재한 이후에는 → 종전 토지에 대한 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 가압류등기, 경매개시결정등기(정지되는 시점 이전에 설정된 근저당권에 기한 경우도 포함) 등 권리에 관한 등기신청과 표시에 관한 등기신청도 불가하다.

이전고시가 있었음에도 종전 토지에 관한 등기가 마쳐진 경우 → 등기관이 직권으로 말소한다.

 

도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업시행자는 이전고시 후 → 종전 토지에 관한 말소등기, 새로 조성된 대지 및 축조된 건축물에 관한 소유권보존등기, 새로 조성된 대지 및 축조된 건축물에 존속하게 되는 담보권 등에 관한 권리의 등기를 신청하고 → 첨부정보로서 관리처분계획 및 그 인가의 증명서면과 이전고시의 증명서면을 제공하여야 한다.

 

위의 신청에 따라 등기관이 새로 조성된 대지와 축조된 건축물에 대하여 소유권보존등기 및 담보권 등에 관한 권리의 등기를 실행할 때 → 신청정보의 내용으로 제공된 사항이 첨부정보로 제공된 관리처분 계획 및 그 인가의 증명서면, 이전고시의 증명서면의 내용과 일치하는지 여부를 심사한다.

종전 토지 및 건물의 등기기록상 등기사항과 일치하는지 여부는 심사할 필요가 없다.

 

이전고시에 따른 등기 → 공권력의 주체로서 시행자 또는 시행자의 위임을 받은 대리인에 한하여 신청할 수 있다.

등기를 신청할 때 → 관리처분계획서 및 인가서, 이전고시의 증명정보, 신청인이 조합인 경우에는 대표자 자격을 증명하는 정보를 첨부정보로서 제공한다.

 

이전고시에 따라 수분양자들이 새로운 건축물에 소유권을 취득하고 → 사업시행자는 이에 관한 소유권보존등기 및 담보권 등에 관한 권리의 등기를 신청한다.

건축물(구분건물은 1동의 구분건물 전부)에 관해 → 1개의 신청으로 일괄하여 한다.

이전고시에 의한 소유권보존등기의 경우 → 1동의 건물에 속하는 구분건물 중의 일부만에 관한 소유권보존등기는 허용되지 않는다.

집행법원으로부터 처분제한의 등기촉탁이 있는 경우 → 등기관은 이 처분제한의 등기를 하기 위한 전제로써 이전고시에 따라 당해 구분건물만에 관하여서만 직권으로 소유권보존등기를 할 수 없다.

 

담보권 등에 관한 권리의 등기로서 새로운 건물과 토지에 존속하게 되는 등기 → 시행자가 종전 건물과 토지에 관한 등기의 말소등기 및 새로운 대지와 건축물에 관한 소유권보존등기와 함께 신청하는 등기이므로 → 시행자가 이를 신청하지 않은 경우에는 등기되지 않는다.

 

담보권 등에 관한 권리의 등기를 신청시 → 신청서에 등기원인 및 그 연월일은 이전고시전의 그 담보권 등에 관한 권리의 등기원인 및 그 연월일을 기재한다.

이 경우 정비사업으로 인한 이전고시가 있었다는 취지 및 그 연월일을 함께 기재하여야 한다.