민사집행법 강의 노트 074 :: 부동산 처분금지가처분, 점유이전금지가처분

 

부동산 처분금지가처분

부동산에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권, 전세권, 임차권의 설정, 그 밖의 일체의 처분행위를 금지하는 가처분이다.

타인의 토지 위에 건립된 건물의 철거의무 → 그 건물의 소유자 또는 그 미등기건물을 매수하여 법률상 및 사실상 처분할 수 있는 지위의 사람에게 있다.

점유이전금지가처분이 목적물의 처분을 금지하거나 제한하는 것은 아니므로 → 건물철거청구권의 보전을 위해서는 처분금지가처분을 해야 한다.

토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관한 → 매수인의 토지거래허가신청절차청구권도 피보전권리가 된다.

단, 관할관청의 허가를 받을 것을 전제로 한 매매계약 또는 토지거래계약에 관한 허가를 조건으로 한 소유권이전등기청구권을 → 피보전권리로 한 부동산처분금지가처분은 허용되지 않는다.

국유재산의 임차인이 연고자로서 우선매수권(연고권)이 있더라도 → 법률상의 권리는 아님 → 그것을 피보전권리로 그 부동산에 대한 처분금지가처분을 청구할 수 없다.

임차인이 부동산임차권을 피보전권리로 한 처분금지가처분등기를 집행 후 → 그 부동산의 강제경매에서 제3자가 매수하더라도 → 임차인이 임차권설정등기이행청구의 소에서 승소판결을 받아 확정되었다면 → 임차권설정등기의 경료 여부와 관계 없이 매수인에 대해 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다.

 

가처분의 목적물

매매로 인한 소유권이전등기청구권 → 반드시 채무자의 동의나 승낙을 받아야 양도의 효력이 발생한다.

소유권이전등기청구권의 양수인이 → 매도인을 상대로 직접 처분금지가처분을 신청하는 경우 → 그 양도에 대한 매도인의 동의나 승낙 여부를 심리해야 한다.

건물로서의 실질과 외관을 갖추고 지번, 구조 면적 등이 건축허가 및 건축신고의 내용과 사회통념상 동일한 건물 → 부동산경매, 가압류, 가처분의 대상이 된다.

상속등기를 하지 않은 부동산 → 가처분결정에 기해 채권자가 대위상속등기 및 가처분기입등기를 하는 것이 원칙이다.

단, 가처분권리자가 피상속인과 매매 등에 의한 권리의 이전 및 설정등기청구권을 보전하기 위해 → 상속인을 상대로 가처분신청을 하여 집행법원이 이를 인용 → 상속관계를 표시하여 가처분기입등기를 촉탁한 경우 → 상속등기 없이 바로 가처분기입등기를 할 수 있다.

1필지 토지 중, 특정된 일부분(지분)에 대한 처분금지가처분등기는 불가 → 그 토지 전부에 대한 처분금지가처분등기를 한다.

 

집행 및 효력

처분금지가처분명령의 등기 전 → 가처분채무자의 처분행위로 제3자 명의로 소유권이전등기 경료 → 그 등기는 유효하고, 가처분명령은 집행불능이 된다.

가처분 이전에 가처분채무자로부터 제3자로의 처분행위(양도 등)가 있었으나 → 그 등기만을 가처분등기 이후에 경료 → 가처분채권자에게 대항할 수 없다.

처분금지가처분등기 후 → 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되면 → 그 피보전권리의 범위 내에서 그 가처분에 저촉되는 처분행위의 효력을 부정할 수 있다.

그 처분행위가 가처분에 저촉되는지의 여부 → 그 처분행위에 따른 등기와 가처분등기의 선후(등기시점)에 의해 정해진다.

 

처분금지가처분의 등기 후 → 그 가처분채무자의 등기가 원인무효로 말소되어 전 소유자의 소유명의로 복귀되면 → 금지되는 처분행위라고 볼 수 없다.

가처분채권자가 가처분 위반행위의 효력을 부인할 수 있는 떄 → 본안소송에서 승소확정판결 등을 받은 때이다. 가처분채무권자의 지위만으로는 불가능하다.

가처분에 위반한 처분행위 → 가처분채무자와 그 상대방 및 제3자 사이에서는 완전히 유효하나, 가처분채권자에게만 대항할 수 없다.

임차권설정등기청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분등기 후에 근저당권 설정 → 임차권자가 그 근저당설정등기의 말소를 구한 경우 → 임차권은 목적물을 사용 및 수익하는 권리로 임차권에 장애가 되지 않고, 그 근저당권이 실행되어도 임차권을 제3자에게 대항할 수 있으므로 → 그 말소를 구할 수 없다.

 

실체상 아무런 권리가 없는 자의 신청으로 처분금지가처분 결정 → 그 가처분의 효력을 주장할 수 없음 → 그 가처분등기 후에 소유권이전등기를 마친 자는 → 유효하게 소유권을 취득한다.

당초 유효한 피보전권리로 처분금지가처분등기 후 → 그 가처분이 취하나 취소로 적법하게 말소 또는 가처분채권자가 본안소송에서 패소확정되어 그 가처분이 취소될 것이라면 → 그 이후의 소유권이전 또는 저당권설정등기는 완전히 유효하다.

 

가처분등기 후 → 그 피보전권리를 실현하는 내용의 등기가 되면 → 그 등기는 완전히 유효하다.

부동산이 甲 → 乙 → 丙으로 순차 양도된 경우 → 丙이 乙을 대위하여 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 → 甲을 상대로 처분금지가처분결정을 받아 집행 후 → 甲이 乙에게 소유권이전등기를 경료하면 → 유효하다.

甲 → 乙 → 丙 → 丁으로 순차 양도된 경우 → 丁이 丙과 乙을 순차 대위하여 甲을 상대로 처분금지가처분결정을 받아 집행 후 → 甲에서 丙으로 직접 이전등기가 된 경우(중간생략등기) → 가처분에 위배되어 丁에게 대항할 수 없다.

 

다른 절차와의 경합

처분금지가처분이 된 부동산에도 → 본안의 승소판결확정 시까지는 → 다른 채권자가 강제집행을 할 수 있다.

처분금지가처분이 된 부동산에 강제집행 가능 → 강제집행 진행 중에 가처분만으로는 제3자이의의 소를 제기 불가 → 본안소송에서 승소확정판결을 받으면 → 그 강제집행의 결과를 부인할 수 있다.

체납처분 → 재판상의 가압류나 가처분이 있어도 체납처분을 진행할 수 있지만 → 가압류나 가처분의 효력에 우선하는 것은 아니다.

 

부동산 점유이전금지가처분

점유이전금지가처분의 피보전권리 → 부동산에 대한 인도청구권(채무자에게 대항 가능한 물권, 채권 등)이다.

피보전권리가 건물퇴거 및 토지인도청구권인 경우 → 건물점유자에게는 건물에 대해서만 점유이전금지가처분을 하고 → 토지에는 불필요하다.

타인의 토지 위에 건립된 건물 → 건물과 토지에 대한 점유이전금지가처분 + 처분금지가처분을 함께 해야 건물철거청구권을 보전할 수 있다.

 

보전의 필요성 → 채무자가 목적물의 물적 현상을 변경 또는 점유를 이전하면 → 채권자가 인도청구권을 실행하지 못하거나 매우 곤란한 때를 말한다.

 

점유이전금지가처분 → 점유이전과 현상변경을 금지하는 것에 불과 → 가처분이 있어도 점유가 제3자에게 이전된 때 → 채무자는 여전히 점유자인 것 → 소유자에 의한 목적물의 처분을 금지나 제한하지는 않는다.

직접점유자를 채무자로 하는 가처분집행 → 소유권이나 간접점유권이 침해되지는 않으므로 → 소유자는 제3자이의의 소를 제기할 수 없다.

 

점유이전금지가처분의 집행 후에 제3자가 점유를 취득 → 가처분 자체의 효력으로는 직접 제3자의 퇴거를 강제할 수 없고 → 승계집행문을 부여받아 집행한다.

단, 점유이전금지가처분의 집행 이후에 → 제3자가 가처분채무자의 점유를 침탈하여 점유를 취득 → 채무자의 승계인이 아니므로 승계집행문은 부여할 수 없다.

승계집행문 부여에 대한 이의의 소에서 → 승계사실에 대한 증명책임은 채권자에게 있다.

점유이전금지가처분의 집행 후에 점유자 제3자에게 이전 → 가처분채무자는 여전히 점유자 → 가처분채무자를 피고로 한 본안소송을 계속할 수 있다.

단, 가처분채무자는 가처분채권자가 아닌 → 제3자에 대한 관계에서도 점유자의 지위에 있다고 볼 수는 없다.